29.03.2011 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Richtig oder falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen.  

Die Auflösung mit erläuternden Hinweisen finden Sie im Anschluss an die Fragen.  

	Fälle und Fragen	Ja	Nein
1.	Liegt ein Fall des § 577a BGB (Wartefrist nach Begründung von Wohnungseigentum) vor, wenn in einem Wohnungsmangelgebiet eine GbR von einem Eigentümer ein nicht aufgeteiltes Mietshaus erwirbt und dann einem Mieter ordentlich kündigt und
a)	Eigenbedarf für einen der Gesellschafter geltend macht ?
b)	Ändert sich etwas, wenn, nachdem die Kündigung erfolgreich war, das Haus in Eigentumswohnungen nach dem WEG aufgeteilt wird und dem besagten Gesellschafter die erlangte Wohnung als Sondereigentum zugewiesen wird?
2.	Im Mietvertrag ist vereinbart, das der Mieter M Vorauszahlungen auf Betriebskosten leistet über die jährlich abgerechnet wird. Fünf Jahre erfolgt keine Abrechnung. Dann rechnet der Vermieter V diese Jahre „am Stück“ ab und verlangt für jedes Jahr eine Nachzahlung.
a)	Ist eine Abrechnung für den zurückliegenden Zeitraum möglich?
b)	Kann der V für die Zukunft abrechnen?
3.	Der Mieter M hinterlässt beim Auszug einen großen Schrank im Wohnzimmer und eine Polstergarnitur. Die Schlüssel gibt er an den Vermieter V zurück. Sieben Monate später verlangt der V Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Nutzungsentschädigung wegen unterlassener Räumung. Der M beruft sich auf Verjährung.
	Hat M Recht?
4.	Der Mieter M hat eine Kaution von 2.000 EUR geleistet. Nach seinem Auszug vergisst er zunächst, diese zurückzufordern. Erst zweieinhalb Jahre später verlangt er vom Vermieter V die Kaution bzw. Abrechnung über die 2.000 EUR. Der V meint, nach so langer Zeit bestünden keine Ansprüche des M mehr.
	Hat V Recht?

29.03.2011 |

Hier die Lösungen zu den Fragen. Lagen Sie richtig?  

1a)	Nein!   Nach BGH (MK 10, 39, Abruf-Nr. 092822) liegt ein Fall des § 577a BGB nicht vor, auch kein Umgehungstatbestand. Daher auch keine analoge Anwendung des § 577a BGB.   Der Mieter wird nicht davor geschützt, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt. Die GbR hat kein Wohnungseigentum, sondern das Wohngebäude als Ganzes erworben. Daher liegt kein Fall des § 577a BGB vor.
1b)	Nein!   Dies gilt auch, wenn, wie von vornherein beabsichtigt, nach dem Erwerb Wohnungseigentum begründet wird.   Die Eigenbedarfslage bestand nämlich schon vor der Aufteilung. Es entstand hierdurch kein erhöhtes Risiko für den Mieter.
2a)	Nein!   Hier ist für die Abrechnungszeiträume, bei denen die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgelaufen ist, eine Abrechnung grundsätzlich nicht mehr möglich.
2b)	Ja!   Verwirkung des Abrechnungsrechts liegt nicht vor. Durch bloßes Untätigbleiben des Vermieters tritt keine Vertragsänderung ein (BGH NZM 08, 276).
3)	Ja und Nein!   Hinsichtlich des Schadenersatzes ja, hinsichtlich der Nutzungsentschädigung nein.   Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 BGB für Schadenersatz beginnt auch bei nicht vollständiger Räumung (OLG Hamm ZMR 96, 373). Für Nutzungsentschädigung wie Mietzahlung gilt die Regelverjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB.
4)	Nein!   Verjährung ist nicht gegeben. Verwirkung des Rückzahlungsanspruchs nach § 242 BGB ist möglich, da die Parteien in der zurückliegenden Zeit nicht über die Kautionsrückzahlung verhandelt haben.