21.02.2011 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht: Die Auflösungen

von RiAG Axel Wetekamp, München

Hier die Lösungen zu den Fragen in MK 2/11. Lagen Sie richtig?

1a)	Ja! Privatgutachten für Mieterhöhung sind nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB grundsätzlich zulässig. Ein generalisierendes Gutachten, bei dem die betreffende Wohnung nicht besichtigt worden ist, ist möglich. Bei Wohnanlagen muss der Sachverständige nur Wohnungen gleichen Typs besichtigt haben (OLG Celle ZMR 82, 341).
1b)	Nein, aus mehreren Gründen! Architekt reicht nicht aus. Der Sachverständige muss entweder für Mieten oder für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen öffentlich bestellt und vereidigt sein (BGH NJW 82, 1701). Das Gutachten muss dem Erhöhungsverlangen beigefügt sein. Ein veraltetes Gutachten - wie hier - darf nicht verwendet werden (AG München NZM 02, 822).
1c)	Nein! Größenunterschiede zwischen Vergleichswohnungen und der Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, schaden zwar nicht (OLG Schleswig WuM 87, 140, str.). Wohnungen aus 1890 und 1960 dürften aber schon wegen des Wohnungszuschnitts nicht vergleichbar sein.
2a)	Nein! Ständige unpünktliche Mietzahlung kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs.1 BGB sein. Verschulden des Amts ist dem Mieter allerdings nicht zuzurechnen, da das Amt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist (BGH MK 10, 1, Abruf-Nr. 093785).
2b)	Ja! Erhält M die Miete direkt, ist ihm bei Kenntnis der Verzögerungen durch das Amt gegebenenfalls zuzumuten, die Miete so anzusparen, dass sie ihm am Anfang des Monats zur Verfügung steht.
3)	Nein! Die Positionen „Frischwasser“ und „Schmutzwasser“ dürfen in der Abrechnung zusammengefasst werden, wenn die Umlage der Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch abgerechnet wird (BGH MK 09, 184, Abruf-Nr. 092772). Die Position „Sach- und Haftpflichtversicherung“ darf unter der Bezeichnung „Versicherungen“ abgerechnet werden (BGH MK 10, 9, Abruf-Nr. Hinsichtlich des Gewerbebetriebs kommt es zunächst darauf an, ob eine gesonderte Erfassung überhaupt notwendig ist. Die Ausgliederung ist nur notwendig, wenn sonst eine ins Gewicht fallende Belastung der Wohnungsmieter eintreten würde (BGH MK 06, 80, Abruf-Nr. . Falls dies der Fall ist, muss nicht für jede Nutzergruppe ein gesonderter Zähler vorhanden sein, d.h. ein Zwischenzähler genügt (BGH MK 10, 45, Abruf-Nr. 100584).