01.02.2006 | Grundstücksveräußerung

Altfälle: Mieter muss die Aushändigung der Kaution an den Erwerber beweisen

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1.9.01 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist (BGH 28.9.05, VIII ZR 372/04, WuM 05, 718, Abruf-Nr. 053152).

Praxishinweis

Gemäß § 566a S. 1 BGB haftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung einer an den früheren Vermieter geleisteten Mietsicherheit auch, wenn er die Kaution nicht erhalten hat. Diese Verpflichtung zur Rückgewähr trifft nicht nur den rechtsgeschäftlichen Erwerber, sondern gilt gemäß § 57 ZVG, § 566a S. 1 BGB auch beim Erwerb des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung. Der BGH hält an seiner Rechtsprechung (MK 05, 141, Abruf-Nr. 051505) fest, dass § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte keine Anwendung findet, die vor dem 1.9.01 abgeschlossen wurden.  

Wurde der Eigentumswechsel vor dem 1.9.01 vollzogen, gilt für die Kautionshaftung des Erwerbers weiter § 572 S. 2 BGB a.F. Danach ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Gleiches gilt für den Ersteigerer. Der BGH bestätigt die h.M. (MK 02, 115, Abruf-Nr. 020665; a.A. KG GE 01, 851), die dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 572 S. 2 a.F. BGB auferlegt.  

Folge: Bestreitet der Erwerber, die Kaution erhalten zu haben, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ihm die an den früheren Vermieter geleistete Sicherheit ausgehändigt worden ist. Der Mieter wird hierdurch aber nicht vor unüberwindliche Schwierigkeiten gestellt. Zur Beweisführung hat er z.B. folgende Möglichkeiten: