01.07.2007 | Gewerberaummiete

Mieter darf Kaution nicht zurückbehalten

1. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.  

2. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. (BGH 21.3.07, XII ZR 255/04, Abruf-Nr. 071406)  

Sachverhalt

Nach vollständiger Fertigstellung zur gewerblichen Nutzung vermieteter Häuser sollte die Beklagte zur Übernahme verpflichtet sein. Mit der Übergabe sollte der Mietvertrag beginnen und die Miete geschuldet sein. Zur Sicherung der Ansprüche der Klägerin aus dem Mietvertrag war die Beklagte u.a. verpflichtet, einen Monat vor Übergabe eine Bürgschaft beizubringen. Wegen Fehlens der vereinbarten Grundinstallation für die Telekommunikationsanlagen und weiterer Mängel lehnte die Beklagte eine Übernahme ab und berief sich bezüglich der angemahnten Bürgschaft auf ein Zurückbehaltungsrecht. Dies veranlasste die Klägerin zur fristlosen Kündigung. Nach dem vergeblichen Abhilfeverlangen zur Fertigstellung der Mietobjekte kündigte auch die Beklagte den Mietvertrag fristlos. Die auf Miete und Schadenersatz gerichtete Klage hatte keinen Erfolg.  

Praxishinweis

Der BGH verneint eine Mietzahlungspflicht, wenn die Übergabe wegen Nichtfertigstellung des Mietobjekts unterbleibt. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, beginnt die Mietzahlungspflicht des Mieters mit der Übergabe des Mietobjekts (OLG Düsseldorf 17.2.05, I-10 U 111/04, Abruf-Nr. 071434). Das setzt allerdings voraus, dass ihm die Mieträume im vertraglich vereinbarten Zustand zur Übernahme angeboten werden. Der BGH stellt klar: Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Mietsache zu übernehmen, die ihm in vertragswidrigem Zustand angeboten wird. Er kann die Übernahme ablehnen, wenn kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllt sind:  

1. das Mietobjekt entspricht nicht den vertraglichen Vereinbarungen und

2. die Sach- oder Rechtsmängel sind nicht nur geringfügig.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn deren tatsächlicher Zustand von dem vertraglich vereinbarten abweicht. Die zur Klärung dieser Frage gebotene Prüfung ist nach den in MK 06, 136 (Abruf-Nr. 061846) dargestellten Grundsätzen vorzunehmen. Hier haben die Parteien durch die dem Mietvertrag beigefügte Baubeschreibung eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Der BGH lässt offen, ob die Beklagte schon mangels Herstellung der geschuldeten Grundinstallation für die Telekommunikationsanlagen zur Übernahme der Mietobjekte nicht verpflichtet war. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts (ZMR 05, 946) lagen jedenfalls viele weitere Mängel vor, die in ihrer Gesamtheit die Annahme einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB und damit eine Übernahmeverweigerung rechtfertigten. In Abgrenzung hierzu ist ein Mangel als unerheblich anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine hierauf gestützte Übernahmeweigerung ebenso wie eine Minderung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH MK 04, 191, Abruf-Nr. 042199). Dies kann etwa der Fall sein, wenn nur kleinere Schönheitsfehler vorliegen, die die Gebrauchs- und Bezugsfertigkeit des Objekts nicht beeinträchtigen. Hierauf hatte sich die Klägerin vergeblich berufen.