21.04.2011 | Eigenbedarf

Gilt nicht für Personenhandelsgesellschaften

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH 15.12.10, VIII ZR 210/10, Abruf-Nr. 111352).

Sachverhalt

Die Klägerin, eine GmbH & Co. KG, hat an die Beklagten eine Wohnung vermietet. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M.; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs ihrer beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter zum 31.10.09. Ihre Räumungsklage bleibt erfolglos.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH schließt eine Lücke in seiner Rechtsprechung zum Eigenbedarf von Personengesellschaften. Anders als eine Kapitalgesellschaft darf eine GbR wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (BGH MK 07, 220, Abruf-Nr. 072772; MK 10, 39, Abruf-Nr. 092822). Grund: Der GbR ist der Eigenbedarf zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer GbR insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrags; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn die Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine GbR bilden, zumal es häufig nur vom Zufall abhängen wird, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet.  

Der BGH lehnt es mangels Vergleichbarkeit ab, diese Rechtsprechung auf Personenhandelsgesellschaften zu übertragen. Grund: Die Gründung einer KG oder OHG setzt eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Handelsregistereintragung voraus. Die Wohnungsvermietung durch OHG oder KG (hier GmbH & Co. KG) erfolgt deshalb von vornherein nicht „zufällig“. Sie beruht vielmehr auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Dass es sich hier um eine „personalistisch gebundene vermögensverwaltende KG“ handelt, zu der sich Eheleute zusammengeschlossen haben, rechtfertigt ebenfalls keine Gleichstellung.