01.01.2005 | Der praktische Fall

WEG: Auferlegung von Tätigkeitsverpflichtungen

von RA und Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FA StR, Senden

Der Fall: Eine Eigentümergemeinschaft möchte durch bloßen Mehrheitsbeschluss einzelne Eigentümer dazu verpflichten, bestimmte Arbeiten (Reinigungs-, Wartungs- und Gartenarbeiten) zu übernehmen. Ist das zulässig?  

Die Lösung: Das OLG Düsseldorf hat in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht per mehrheitlichem Beschluss zur tätigen Mithilfe herangezogen werden dürfen, wenn die „aufgegebenen Arbeiten“ vom Verpflichteten entweder nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausgeführt werden können (15.10.03, I-3 Wx 225/03, NZM 04, 554, Abruf-Nr. 043137). Grund: Die Auferlegung der o.g. Tätigkeiten entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Gesetz gehe grundsätzlich davon aus, dass die Eigentümer zur gemeinschaftlichen Verwaltung durch anteilige Geldleistungen beitragen. Allerdings sei anerkannt, dass insbesondere Arbeiten, die in Miethäusern in der Regel von Mietern erledigt würden (z.B. Treppenreinigung) den Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss übertragen werden können.  

Diese Einschränkung hat vielfach den Eindruck erweckt, dass immer, wenn der verpflichtete Eigentümer die Arbeiten „sachgerecht“ ausführen kann und die Belastungen „relativ“ gleichmäßig auf alle Eigentümer verteilt werden, ein Mehrheitsbeschluss zulässig sei. Dem ist jedoch nicht so.  

• Das Argument der sachgerechten Erledigung ist nur auf den ersten Blick einleuchtend. Gerade bei kleineren Anlagen scheint es nahe zu liegen, dass jeder nach seinen besonderen Fähigkeiten „eingespannt“ wird. Auf den zweiten Blick jedoch zeigt sich eine Ungleichbehandlung: Nutzen in einer Anlage z.B. ein Gärtner und eine Reinigungskraft als Eigentümer die Wohnung selber, sind sie scheinbar für die Gartenarbeiten und die Treppenreinigung prädestiniert, während der im gleichen Haus wohnende Sachbearbeiter einer Versicherung sich an der gepflegten Gartenanlage und der geputzten Treppe erfreut, ohne etwas beizutragen.