28.07.2008 | Betriebskostenabrechnung

Einwendungsausschlussfrist auch bei Teilinklusivmiete

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (BGH 5.3.08, VIII ZR 80/07, Abruf-Nr. 081278).

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag regelt (§ 4 Abs. 2): „Neben dem Mietzins ... werden anteilig sämtliche Betriebskosten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt ...“. Durch die folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositionen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben. Darauf befindet sich der Zusatz: „siehe Zusatzvereinbarung“. Diese lautet: „In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 vorgesehenen Regelung der Nebenkosten gilt Folgendes:  

Neben der Grundmiete von	0,00 DM
sind Betriebskosten	80,00 DM
einer Vorauszahlung von
die Kosten für die Entwässerung, Wasser- und
allgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM)	50,00 DM
die Heizkostenvorauszahlung mit	80,00 DM
die Treppenhausreinigung	25,00 DM
die Kosten für die Gemeinschaftsantennenanlage	24,77 DM
insgesamt brutto monatlich	809,77 DM

 

zu zahlen.“ In den Betriebskostenabrechnungen 01 bis 04 sind die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter Nennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsmaßstäbe und der auf die Beklagte im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rechnung gestellt. Der BGH hat die Beklagte zur Zahlung der Nachforderungen 01 bis 03 verurteilt.  

Praxishinweis

Das Berufungsgericht hat dem auf die Nebenkostenabrede quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung nicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der Erstattungsabrede entnommen. Der BGH billigt diese Auslegung, obwohl die Zusatzvereinbarung mit den Worten „in Ergänzung...“ beginnt und dort das Kästchen betreffend die Vorauszahlung und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt war. Grund: Die Eintragungen im Mietvertragsformular sind insgesamt missverständlich. Der weitere Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung spricht dafür, dass nur für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden sollte, während die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebskosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Das heißt: Die Parteien haben eine Teilinklusivmiete vereinbart. Die Klägerin ist nur berechtigt, die ausdrücklich genannten Kostenarten (Entwässerung, Wasser, Allgemeinstrom, Heizkosten, Treppenhausreinigung und Gemeinschaftsantennenanlage) gegenüber der Beklagten abzurechnen. Alle weiteren Betriebskosten sind mit dem Pauschbetrag von 80 DM abgegolten.