05.02.2009 | Betriebskosten

So grenzt der BGH zwischen formeller und materieller Wirksamkeit der Abrechnung ab

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (BGH 19.11.08, VIII ZR 295/07, Abruf-Nr. 090066).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Enthält der individuelle Mietvertrag keine Vorgaben für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung, ist diese formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten wie hier regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:  

Checkliste: Mindestangaben einer Abrechnung bei mehreren Wohneinheiten

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,

• Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

• Berechnung des Anteils des Mieters und

• Abzug seiner geleisteten Vorauszahlungen (BGH MK 08, 174, Abruf-Nr. 081901;BGH MK 08, 131, Abruf-Nr. 081351).

 

Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH MK 05, 19, Abruf-Nr. 043157). Der Mieter muss erkennen können, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.