01.05.2007 | Betriebskosten

Revision der Elektroanlage: Kosten sind umlegbar

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 II. BV) auf den Mieter umgelegt werden können (BGH 14.2.07, VIII ZR 123/06, Abruf-Nr. 070889).

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag aus 11/99 enthält zu den Vorauszahlungen für die Nebenkosten unter § 2 Nr. 2 folgende Bestimmung: „Es werden Vorauszahlungen erhoben für (Einzelaufstellung siehe Anlage 1) Betriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1) …“ In der Anlage 1 heißt es: „Übersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten gemäß Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) der II. BV. Bezeichnung: …“ Anschließend werden die einzelnen Betriebskostenarten genannt. Bei den sonstigen Betriebskosten sind ausdrücklich die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Die Klägerin lässt die Revision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im vierjährigen Turnus durchführen. Die Beklagte zahlte die anteiligen Kosten für die Revision der Elektroanlage aus der Betriebskostenabrechnung 2002 nicht. Die Zahlungsklage blieb in den Instanzen insoweit erfolglos. Der BGH hat die Beklagte antragsgemäß (22,65 EUR!) verurteilt.  

Praxishinweis

Kern der Entscheidung ist die Frage, ob es sich bei den Kosten der Überprüfung der elektrischen Anlage um Betriebskosten oder um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten handelt.  

Betriebskosten sind in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV (ebenso in § 1 der ab 1.1.04 geltenden BetrKV v. 25.11.03, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in der ab 1.1.07 geltenden Fassung) wie folgt definiert: die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hiervon abzugrenzen sind die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung. Diese werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 der II. BV bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (BGH MK 04, 91, Abruf-Nr. 041088). Es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe. Hieran gemessen dient die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts als solche weder der Beseitigung von Mängeln noch handelt es sich um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Maßnahme der vorbeugenden Instandhaltung (so aber Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 3923; Wall, WuM 98, 524; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rn. 109).