23.04.2008 | Betriebskosten

Melderegister keine taugliche Abrechnungsgrundlage

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz (MRRG) keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH 23.1.08, VIII ZR 82/07, n.v., Abruf-Nr. 080569).

Praxishinweis

Haben die Parteien – wie hier bezüglich der Wasserkosten – die Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den betroffenen Wohnungen vereinbart, kommt es für die Verteilung der Betriebskosten auf die tatsächliche Benutzung an. Das heißt: Der Vermieter ist verpflichtet, die Umlage nach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der einzelnen Wohnungen während der Abrechnungsperiode vorzunehmen. Eine auf der Basis des Personenschlüssels errechnete Betriebskostennachforderung ist daher nur schlüssig, wenn der Vermieter vor der Erstellung der Abrechnung für den maßgeblichen Stichtag die Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen feststellt. Hierzu genügt es nicht, hinsichtlich der Anzahl der Personen allein auf die Angaben des amtlichen Einwohnermelderegisters zurückzugreifen.  

Der BGH stellt klar: Das Register nach dem MRRG bietet keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt (Geburt, Tod, Ein- oder Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des Studiums auswärts studierender Kinder, längerer Auslandsaufenthalt von Familienmitgliedern etc.). Dies spiegelt sich nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.  

Angesichts der mit der Feststellung des wechselnden Belegungsbestands einzelner Wohnungen vor allem für Vermieter größerer Wohnanlagen erfahrungsgemäß verbundenen Schwierigkeiten, ist der Personenschlüssel wenig praxistauglich und bei unterschiedlichem Verbrauchsverhalten und unterschiedlicher Wohnungsausstattung im Zweifel auch nicht verteilungsgerecht. Demgegenüber stellt der nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB als Regelmaßstab vorgesehene Flächenmaßstab auch bei der Verteilung verbrauchsunabhängiger Kosten einen sachgerechten Verteilungsmaßstab dar (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556a BGB, Rn. 22).