20.01.2011 | Betriebskosten

Angabe des Personenschlüssels in Bruchteilen: Kein Verstoß gegen die formelle Wirksamkeit

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (BGH 15.9.10, VIII ZR 181/09, Abruf-Nr. 110174).

Sachverhalt

Der Kläger nimmt die beklagten Wohnungsmieter auf Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch. In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten von 20,39 Personen für 03, 17,22 Personen für 04, 16,06 Personen für 05 und 13,98 Personen für 06“ aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils Einheiten von 2,0 Personen entfallen. So heißt es z.B. in der Abrechnung 03 zu der Position Kaltwasser: „Gesamtbetrag 1.753,15: Gesamteinheiten 20,39 Personen = Betrag/Einheit 85,980873 x Ihre Einheiten 2,00 = Ihre Kosten 171,96.“ Das Berufungsgericht hat die Klage hinsichtlich der Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr wegen formell unwirksamer Abrechnung abgewiesen. Die Revision hat Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH senkt erneut seine Anforderungen an die Erläuterungspflicht und verweist den Mieter auf eine materielle Inhaltskontrolle der Abrechnung. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des Klägers gerecht. Grund: Die Abrechnung nach Personen ermöglicht es dem Mieter, gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (MK 09, 26, Abruf-Nr. 090066). Der in den Abrechnungen unter der Rubrik „Gesamteinheiten“ aufgeführte Umlagemaßstab „Personen“ ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. In den Abrechnungen sind jeweils die Gesamtpersonenzahl sowie die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl angegeben. Das heißt: Für den Mieter ist ohne weitere Erläuterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Folge: Anhand dieser Angaben konnten die Beklagten gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist.  

Der BGH stellt klar: Die Nachvollziehbarkeit dieser Abrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die - hier mit einem Bruchteil angegebene - Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Grund: Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der im Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.