01.12.2005 | Betriebskosten

BGH schränkt Kürzungsrecht des Mieters ein

Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den „Strafabzug“ nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sich das Recht des Nutzers auf einen „Strafabzug“ bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser (BGH 14.9.05, VIII ZR 195/04, n.v., Abruf-Nr. 052899).

Sachverhalt

Die Parteien streiten über eine Restforderung aus der Heizkostenabrechnung der klagenden Vermieter. Diese haben die Kosten der Wassererwärmung pauschal mit 18 Prozent angesetzt, weil Messvorrichtungen für den Warmwasserverbrauch – anders als für die Raumerwärmung – nicht vorhanden sind und sodann auf Grund der Fläche der Mietwohnung den Warmwasserkostenanteil der Beklagten errechnet. Hiervon haben sie wegen fehlender Messgeräte für Warmwasser 15 Prozent in Abzug gebracht. Den Heizkostenanteil haben sie ungekürzt abgerechnet. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Praxishinweis

§ 12 HeizKV gibt dem Nutzer (= Mieter) das Recht, seinen Anteil an den abgerechneten Heizkosten pauschal um 15 Prozent zu kürzen, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die HeizKV auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat (BGH MK 04, 11, Abruf-Nr. 032661). Sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen vorliegt (§§ 2, 9b Abs. 4, 11 HeizKV), kann der Mieter nach h.M. etwa in den folgenden Fällen zur Kürzung berechtigt sein:  

Checkliste: In diesen Fällen ist der Mieter zur Kürzung berechtigt

• Erfassungsgeräte sind nicht vorhanden.

• Trotz funktionierender Erfassungsgeräte wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet.

• Ampullen der Heizkostenverteiler fehlen.

• Für das Gebäude sind keine einheitlichen Ampullen verwendet worden oder nicht alle Heizkörper des Anwesens sind mit Verdunstungsgeräten ausgestattet.

• Erfassungsgeräte waren während der Verbrauchsperiode defekt.

• Handhabungsbedingte Fehler (Fertigungs-, Installations-, Skalierungs-, oder Ablesefehler) liegen vor.

• Aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen ist eine Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel unterblieben (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., § 12 HeizKV, Rn. 8 ff.).