27.10.2008 | Beratungspraxis

In diesen Fällen darf der Vermieter
die Wohnung auch ohne Anlass besichtigen

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

In MK 08, 167, haben wir über das anlassbezogene Besichtigungsrecht des Vermieters berichtet. Oft möchten Vermieter auch ohne konkreten Anlass die Wohnung besichtigen. Dies ist nicht immer zulässig.  

Allgemeines Besichtigungsrecht umstritten

Teile der Rechtsprechung und der Literatur billigen dem Vermieter in der Regel im zweijährigen Rhythmus ein allgemeines Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass zu (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rn. 82; AG Berlin-Schöneberg GE 07, 453), ausnahmsweise auch jährlich bei Altbauten, um verdeckte Mängel aufzuspüren (AG Saarbrücken ZMR 05, 372). Die Gegenauffassung in der Instanzrechtsprechung fordert dagegen das Vorliegen konkreter Gründe für die Ausübung eines Besichtigungsrechts (Nachweise bei Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rn. 178).  

Auch die erste Ansicht verlangt aber aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, dass im Einzelfall besondere Gründe vorliegen (s.u.). Ein ausreichender Grund sei – jedenfalls in längeren Zeitabständen von 2 Jahren – auch darin zu sehen, dass sich der Vermieter vom Zustand der Wohnung z.B. im Hinblick auf die Beachtung der ihm oder dem Mieter obliegenden Instandhaltungs-, Obhuts- und Verkehrssicherungspflichten überzeugen möchte (AG Berlin-Schöneberg, a.a.O.; LG Stuttgart ZMR 85, 273; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil II, Rn. 292). Der Vermieter müsse nicht abwarten, bis sich konkrete Anhaltspunkte für eine Vernachlässigung dieser Pflichten ergeben haben, z.B. durch das Auftreten von Schäden.  

Regelung durch Formularklausel