Checkliste  

WEG: Wer muss was bezahlen?

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FA StR, Senden

Häufiger Streitpunkt bei Wohnungseigentümern: Wer muss die Kosten bestimmter Maßnahmen tragen bzw. sich daran beteiligen? Was kann umgelegt werden, was nicht? Die Checkliste gibt zu den häufigsten Kostenpositionen klare Antworten. In Fortsetzung von Teil 1 (MK 05, 199) umfasst Teil 2 die Stichworte „Loggien“ bis „Zinsen“.  

Checkliste: WEG – Wer muss was bezahlen?

• Loggien: Werden in der Gemeinschaftsordnung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach der Wohnfläche ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, sind Loggien mit 1/4 ihrer Grundflächen anzusetzen (BayOblG WE 97, 34).

• Müllabfuhr: Diese Kosten sind nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. entsprechender Vereinbarung umzulegen.

• Reinigungskosten: Sie sind, z.B. für das Treppenhaus sowie für das sonstige gemeinschaftliche Eigentum, gemäß § 16 WEG auf alle Wohnungseigentümer umzulegen.

• Renovierungsmaßnahmen: Lässt ein Eigentümer ohne zustimmenden Beschluss der übrigen Eigentümer und ohne Zustimmung des Verwalters neue Fenster in seine Wohnung einbauen, da sich dort wegen mangelnder Dichtigkeit der alten Fenster nicht die erwünschte Behaglichkeit einstellt, kann er von der Gemeinschaft nicht nachträglich Ersatz der Einbaukosten verlangen, wenn ein von dieser eingeholtes Gutachten ergibt, dass die alten Fenster mit einem neuen, günstigen Anstrich noch 6 bis 8 Jahre dem gängigen Standard entsprochen hätten (OLG Köln WE 95, 240).

• Sauna: Saunenin Eigentumsanlagen werden erfahrungsgemäß nicht von allen Eigentümern genutzt. Dennoch sind die entstehenden – gemessen an anderen gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen recht hohen – Unterhaltungskosten von allen Eigentümern im vereinbarten oder von § 16 WEG vorgegebenen Verhältnis zu tragen (s. „Aufzugskosten“ und „Solarien“).

• Schadenersatz: Aufwendungen für den Ersatz von Schäden am Sondereigentum, die zum Zweck der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden sind, sind auf alle Miteigentümer umzulegen (OLG Düsseldorf DWE 95, 120).

• Schneeräumung: Die Kosten der Schneeräumung müssen alle tragen. Eine Abwälzung auf Einzelne ist ebenso wie eine entsprechende Tätigkeitsverpflichtung nicht mehrheitsfähig.

• Schornsteinreinigung: Diese Kosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG umlagefähig.

• Schwimmbad: Die entstehenden Unterhaltungskosten sind mangels entgegenstehender Vereinbarung von allen Eigentümern zu tragen (zu gesonderten Nutzungsentgelten s.u. „Solarien“).

• Solarien: Die Unterhaltungskosten sind von allen Eigentümern im von § 16 WEG vorgegebenen Verhältnis zu tragen. Abweichendes kann vereinbart werden. Hier bietet es sich an, wie bei allen kostenintensiven Anlagen, ein gesondertes Nutzungsentgelt zu vereinbaren, das die Kosten der tatsächlichen In-Anspruch-Nahme abgilt. Von der Gemeinschaft sind dann nur noch die nicht durch die tatsächliche In-Anspruch-Nahme entstehenden Kosten – die Gemeinkosten – zu tragen.

• Sonderumlagen sind aus verschiedensten Gründen zulässig (s. „Liquiditätsumlagen“). Gleiches gilt für Umlagen zur Finanzierung größerer Reparaturen, die der Instandhaltungsrückstellung nicht entnommen werden können/sollen. Sonderumlagen werden auch oft beschlossen, wenn in Gewährleistungsprozessen Vorschüsse für Gericht, Anwalt oder Sachverständige zu entrichten sind. Wird eine Sonderumlage beschlossen, muss der Beschluss den Gesamtbetrag und den anteiligen Betrag jedes einzelnen Eigentümers festlegen (BayObLG 20.11.02, 2Z BR 144/01). In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalls ist auch der Eigentümer anteilig einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat und über dessen Vermögen (Nachlass) das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (BGH WE 89, 197). Ein Eigentümerbeschluss, der innerhalb des Wirtschaftsplans oder neben diesem zusätzlich zu den monatlichen Wohngeldzahlungen eine einmalige Zahlung zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen vorsieht, verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (KG DWE 94, 160). Aufrechnungen gegen Ansprüche auf Sonderumlagen sind unzulässig (BayObLG 16.6.88, 2Z 46/88). Bei akutem Reparaturbedarf sind beschlossene Sonderumlagen im Zweifel sofort fällig (KG 6.2.91, 24 U 5167/90).

• Straßenreinigung: Die Kosten sind entsprechend § 16 Abs. 2 WEG umzulegen.

• Terrassen: Werden die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums in der Gemeinschaftsordnung nach der Wohnfläche ohne nähere Regelung über deren Berechnung umgelegt, sind Balkone mit 1/4 ihrer Grundfläche anzusetzen (BayObLG WE 97, 34). Das selbe gilt für Terassen.

• Tiefgarage: Die Eigentümer können wirksam vereinbaren, dass zur Deckung der Bewirtschaftungskosten ein monatlicher Pauschalbetrag zu zahlen ist (BayOblG WE 97, 436). Ist in der Gemeinschaftsordnung einer aus einem Wohnhaus und einer Tiefgarage bestehenden Wohnanlage bestimmt, dass die Gemeinschaftskosten im Verhältnis des Bodenflächenmaßes zu tragen sind, die Kosten für die Instandhaltung des Garagentors, für die Entlüftung der Garagenanlage und die Beleuchtungskörper in der Garage aber nur von den Eigentümern der Tiefgaragenstellplätze, kann dies nicht so ausgelegt werden, dass die gesamten, die Tiefgarage betreffenden Kosten ausschließlich von den Garagenstellplatzeigentümern und die gesamten, die Wohnungseigentümer betreffenden Kosten ausschließlich von den Eigentümern zu tragen sind (BayObLG WE 96, 154; für eine isolierte Kostentragungspflicht der Tiefgarageneigentümer auch BayObLG12.9.02, 2Z BR 64/02).

• Tischtennisräume: Sieverursachen Unterhaltungskosten, die mangels abweichender Vereinbarung von allen Eigentümern – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – zu tragen sind.

• Verbrauchskosten: Ein Eigentümer, dessen Wohnung sich noch im Rohbauzustand befindet, ist nicht zur Tragung von Verbrauchskosten verpflichtet. Er kann aber zu den entstehenden Kosten anteilig herangezogen werden, bei denen er eine Gegenleistung in Empfang genommen hat (AG Hildesheim ZMR 89, 195).

• Versicherungsprämien: Wenn und soweit Gemeinschaftseigentum versichert ist, sind die Prämien von allen Eigentümern zu tragen. Prämien für Sondereigentum (z.B. Hausrat- oder Rechtsschutzversicherung) sind von jedem Wohnungseigentümer gesondert zu tragen.

• Verwaltervergütung: Was der Verwalter als Entgelt erhält, ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer umzulegen. Werden die Betriebskosten einer Anlage nach der Gemeinschaftsordnung nach der Zahl der Wohnungseigentumsrechte verteilt, gilt diese Verteilung mangels anderweitiger Regelung auch für die Verwaltervergütung (BayObLG 17.4.01, 2Z BR 40/01). Ansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer auf Ersatz zusätzlicher Verwaltervergütungen oder auf pauschalierte Verzugszinsen können nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden (KG ZMR 89, 188). Falls einzelne Eigentümer besonderen Verwaltungsaufwand verursachen, können ihnen besondere darauf entfallende Verwaltervergütungen auferlegt werden. Entsprechende Beschlüsse bedürfen der Konkretisierung (BayObLG 10.12.98, 2Z BR 99/98).

• Verwaltungsbeirat, Aufwandsentschädigung: Die Aufwandsentschädigung zu Gunsten des Verwaltungsbeirats gehört ebenfalls zu den gemäß § 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Aufwendungen.

• Verzugsschadenpauschale: Ansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer auf Ersatz zusätzlicher Verwaltervergütungen (Verzugsschadenpauschalen) können nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer festgesetzt werden (KG WE 89, 188).

• Waschräume: Wenn und soweit für den Unterhalt eines gemeinsamen Waschraums Kosten anfallen, sind diese von allen Eigentümern zu tragen. Das gilt auch, wenn einzelne Wohnungseigentümer den Waschraum tatsächlich nicht nutzen. Mangels entgegenstehender Vereinbarung sind die Kosten gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen immer von allen im Verhältnis des § 16 WEG zu tragen (oder in einem vereinbarten abweichenden Verhältnis).

• Wasserversorgung: Kosten der Wasserversorgung sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG umzulegen. Die durch das Reinigen von Fahrzeugen entstehenden Wasserkosten sind solche des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach dem per Gesetz vorgegebenen oder nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind (BayObLG 9.8.90, BReg. 2 Z 83/90).

• Wirtschaftsplan: Die Kosten der Prüfung des Wirtschaftsplans unterfallen § 16 Abs. 2 WEG.

• Wohnungseigentümerversammlung: Die Kosten der Durchführung der Eigentümerversammlung trägt die Gemeinschaft. Das fängt bei einer eventuellen Saalmiete an und geht bis zum (anteiligen) Verwalterhonorar (s. Verwaltervergütung). Der Verzehr der Eigentümer während der Versammlung ist von jedem selbst zu bezahlen.

• Zinsen: Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann bestimmen, dass rückständige Wohngelder zu verzinsen sind (BayObLG 21.10.99, 2Z BR 93/99). Ein bloß mehrheitlicher Beschluss reicht nicht aus.

 

Quelle: Ausgabe 12 / 2005 | Seite 218 | ID 88763