15.11.2023 · IWW-Abrufnummer 238302
Oberlandesgericht Zweibrücken: Urteil vom 05.09.2023 – 8 U 138/22
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Zweibrücken
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte W.
gegen
L. B., H-straße ..., 67... R.
- Beklagter und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte W.
I.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Kaiserslautern vom 02.09.2022, Az. 4 O 240/22, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und insgesamt neu gefasst wie folgt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 16.541,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit 20.01.2022 zu zahlen.
2. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
II.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
I.
Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie ("Villa W.") in W..
Am 17. Mai 2021 schlossen der damalige Eigentümer der Immobilie, W., und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt ("Villa mit Nebengebäude" in der O-Straße ...in W.; LGA 40). Unter Ziffer 7 dieses Vertrages ist bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrages sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der - zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte - Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden.
Am 13. Oktober 2021 veräußerte der Verkäufer W. mit Kaufvertrag des Notars Dr. L. in O. (UR-Nummer ..., LGA 21) die Immobilie zu einem Kaufpreis von 695.000.- € sowie in den Gebäuden befindliche Einrichtungsgegenstände (mit im Einzelnen aufgelisteten Ausnahmen) für zusätzliche 30.000,00 € (vgl. § 2 des Kaufvertrages) an den Beklagten. In § 9 der Kaufvertragsurkunde heißt es weiter: "Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Maklerfirma ,M. GmbH' in 67. G., T-straße ..., zustande gekommen ist."
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 stellte die Klägerin dem Beklagten eine Provision in Höhe von 17.255,00 € (2 % aus 725.000.- € zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf hat der Beklagte trotz einer Erinnerung vom 10. Januar 2022 nicht geleistet.
Die Klägerin hat geltend gemacht,
der Beklagte schulde die Provision aufgrund entsprechender Absprache mit ihr. Der Beklagte selbst sei mit einer Zahlung einverstanden gewesen und habe (fern-)mündlich erklärt, dass es ja anders nicht gehe. Weiter habe er mitgeteilt, dass alles mit seiner Frau besprochen werden möge, die ihrerseits mit E-Mail vom 26. Juli 2021 auf die E-Mail der Klägerseite vom Tag zuvor reagiert und dort - unstreitig - erklärt hat: "da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt." Ohne die Vermittlertätigkeit der Klägerin, insbesondere das von ihr ab 8. Juni 2021 geschaltete Angebot im Internet, wäre es nicht zu einem Kaufvertragsabschluss gekommen. Der Verkäufer habe die Provisionsforderung der Klägerin beglichen.
Die Klägerin hatte erstinstanzlich beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 17.255,00 € nebst 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2022 zu zahlen.
Der Beklagte hatte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hatte vorgetragen,
eine wirksame Provisionsabrede mit ihm liege nicht vor. Etwaige Erklärungen seiner Ehefrau seien ihm nicht zuzurechnen. Überdies habe er nicht durch die Anzeige der Klägerin, sondern über einen Bekannten von der Verkaufsabsicht des Eigentümers erfahren und sich mit diesem geeinigt, bevor er überhaupt von der Tätigkeit der Klägerin gewusst habe. Zudem sei ein etwaiger Provisionsanspruch ihm gegenüber gar nicht fällig, weil es an einem Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer fehle. Schließlich sei die Forderung jedenfalls überhöht, weil sich der für die Berechnung der Provision maßgebliche Kaufpreis für die Immobilie auf lediglich 695.000,00 € belaufen habe, während der weitere Betrag von 30.000.- € für bewegliches Zubehör gezahlt worden sei.
Das Erstgericht hat die Klage abgewiesen.
Es könne offen bleiben, ob die Vermittlungstätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss überhaupt kausal war. Denn es fehle schon an einem ausreichenden Klägervortrag zu einem Vertragsabschluss zwischen den Parteien. Aus den entsprechenden Behauptungen der Klägerseite ("Er war damit einverstanden und wurde so vereinbart" [LGA 13], "Es ist ausdrücklich vorgetragen, dass der Beklagte mit dem Zeugen Klag abgestimmt und abgesprochen hat, dass die Provision bezahlt wird." [LGA 54] sowie der Erklärung Mitte Juli 2021, wonach bekannt sei, "dass eine Provision zu zahlen sei" mit dem wörtlichen Zusatz "es geht ja nicht anders" [LGA 67]) seien die notwendigen "Essentialia", nämlich wer an wen welche Provision in welcher Höhe zahlen solle, nicht zu entnehmen. Zudem handle es sich bei den von der Klägerin behaupteten Aussagen des Beklagten nicht um auf die Herbeiführung einer Rechtsfolge gerichtete Willens-, sondern um bloße Wissenserklärungen, bei denen der Beklagte eine bestimmte Folge bereits unabhängig von seinem Willen als gegeben ansehe.
Im Übrigen sei eine Provisionsabrede auch nach dem Vortrag der Klägerin lediglich mündlich vereinbart worden, weshalb ein Verstoß gegen die Formvorschrift des § 656a BGB vorliege und ein etwaiger Vertrag nichtig wäre. Aus § 656d BGB folge nichts anderes, weil dieser stets eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer voraussetze, durch die eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision abgewälzt werde und die Vorschrift das Textformerfordernis des § 656a BGB nicht zu Lasten des Verbrauchers verdrängen könne. Eine formwirksame Provisionsabrede sei ferner nicht durch die E-Mail der Ehefrau des Beklagten vom 26. Juli 2021 zustande gekommen. Zum einen liege auch hier nur eine Wissenserklärung der Ehefrau vor. Zum anderen sei bereits unklar, ob die Ehefrau, die zunächst ebenfalls an einem Kauf des Objekts interessiert gewesen sei, in dieser E-Mail überhaupt eine Erklärung für den Beklagten habe abgeben wollen.
Mit ihrer Berufung wendet sich die Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil.
Die Entscheidung sei rechtsfehlerhaft. So sei von der im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich bestätigten Kausalität der Vermittlertätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss auszugehen. Da der Maklervertrag mit dem Verkäufer, aus dem sich auch die vom Käufer zu zahlende Provision ergibt, unstreitig schriftlich abgeschlossen wurde, sei die Form des § 656a BGB gewahrt. Lediglich der Vertrag mit dem Beklagten, welcher als eine Vereinbarung nach § 656d BGB zu qualifizieren sei, sei (nur) mündlich geschlossen worden, was aber ohne weiteres zulässig sei. Anders als das Erstgericht meine, seien insoweit auch unmittelbare Absprachen zwischen dem Makler und derjenigen Partei möglich, mit der kein (schriftlicher) Maklervertrag bestehe. Zum Inhalt der Vereinbarung habe sie hinreichend substantiiert vorgetragen, zumal sich aus ihrer E-Mail vom 25. Juli 2021 eindeutig ergebe, an wen eine Provision in welcher Höhe zu zahlen sei. Schließlich habe jedenfalls die durch telefonische Erklärung des Beklagten gegenüber dem Zeugen K. als Stellvertreterin bevollmächtigte Ehefrau des Beklagten in der E-Mail vom 26. Juli 2021 nochmals betont, dass die von Beklagtenseite an die Klägerin zu leistende Maklerprovision selbstverständlich bekannt sei.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Kaiserslautern vom 02.09.2022 wird geändert; der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.245,00 € nebst 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2022 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die mit Schriftsatz vom 31.10.2022 begründete Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil als zutreffend.
Es gebe keine Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien. Die angeblichen Erklärungen des Beklagten stellten keine auf Abschluss eines Vertrages gerichteten Willenserklärungen, sondern allenfalls Erklärungen über (vermeintliches) Wissen dar. Erst recht liege keine Erklärung des Beklagten in der nach § 656a BGB notwendigen Textform vor. Die Regelung des § 656d BGB erfasse nur Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Tragung bereits entstandener Maklerkosten und nicht Maklerverträge einer Partei selbst. Im Übrigen sei das Handeln der Klägerin für den Kaufvertrag nicht kausal geworden, die gegenteiligen Ausführungen in § 9 des Kaufvertrages inhaltlich falsch.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen K. gemäß Beweisbeschluss vom 8. August 2023 (Bl. 39 f. d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 5. September 2023 (Bl. 47 ff. d.A.) Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig und führt auch in der Sache zu einem ganz überwiegenden Erfolg.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohns.
1. Ein Anspruch der Klägerin aus einer nicht als eigenständiger Maklervertrag mit dem Beklagten anzusehenden Vereinbarung über die Maklerkosten im Sinne des § 656d BGB besteht indes nicht.
Die beteiligten Parteien können nach § 656 d Abs. 1 Satz 1 BGB Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch diejenige Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht, und zwar zum einen durch Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (etwa in Gestalt eines Vertrages zugunsten Dritter, einer Erfüllungsübernahme oder einer Freistellung), zum anderen - entgegen der Ansicht des Erstgerichts - aber auch durch Vereinbarungen (insbesondere eine teilweise Schuldübernahme oder einen teilweisen Schuldbeitritt) des Maklers mit der Partei, die nicht sein (ursprünglicher) Vertragspartner ist (vgl. nur Fischer, NJW 2020, 3553, 3557 Rn. 27; Staudinger/Arnold, BGB [2021] § 656d Rn. 4).
Eine solche Konstellation liegt hier aber unstreitig nicht vor. Die Klägerin hat mit dem Verkäufer W. einen Maklervertrag geschlossen, nach dem dieser im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 2 % zzgl. MwSt. des für das zu vermittelnde Objekt erzielten Kaufpreises zu zahlen hat. Diese Maklerkosten sollten jedoch gar nicht (teilweise) auf den Beklagten als Käufer der Immobilie abgewälzt, sondern vielmehr in voller Höhe vom Verkäufer übernommen werden. Dementsprechend existiert - insbesondere im Kaufvertrag über das Anwesen - keine "Abwälzungsvereinbarung" zwischen dem Beklagten und dem Verkäufer. Ebenso wenig gibt es eine solche Vereinbarung zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Denn auch nach dem Vortrag der Klägerin ging es bei der behaupteten Absprache zwischen ihr und dem Beklagten nicht um die (teilweise) Übernahme einer bestehenden (Provisions-)Schuld des Verkäufers, sondern um die Begründung eines originären Provisionsanspruchs gegen den Beklagten selbst. Eine derartige Vereinbarung wird von § 656d BGB jedoch nicht erfasst.
2. Der Klägerin steht aber ein fälliger Lohnanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB zu.
Ein entsprechender Maklervertrag ist zwischen den Parteien zustande gekommen. Dabei ist auch die für die Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform eingehalten.
a) Zwar ist ein solcher Vertrag zwischen den Parteien nicht durch den Maklerauftrag des Verkäufers W. vom 17. Mai 2021 (LGA 40) zustande gekommen. Auch wenn dieser in Ziffer 7 eine Verpflichtung zur Provisionszahlung durch den Käufer der Immobilie vorsieht, liegt insoweit ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vor, durch den eine Forderung gegen den Beklagten nicht begründet wird.
b) Ebenso ist kein formwirksamer Vertrag mit dem Beklagten durch eine höchstpersönlich von ihm abgegebene Erklärung geschlossen worden. Zur Einhaltung der Textform im Sinne des § 126b BGB sind die zum Vertragsschluss führenden Willenserklärungen in Gestalt einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abzugeben, die die Person des Erklärenden nennt; eine Übermittlung per Fax reicht dabei ebenso aus wie ein Austausch von E-Mails, SMS oder Textnachrichten über einen Messenger-Dienst (BeckOGK/Meier, BGB Stand: 1.2.2023 § 656a Rn. 15 mwN).
An einer entsprechenden Erklärung des Beklagten in der nach § 656a BGB erforderlichen Textform fehlt es aber selbst nach dem Vortrag der Klägerin. Es kann daher offen bleiben, ob das bestrittene Klägervorbringen zu einem mündlichen Vertragsschluss entgegen der Auffassung des Erstgerichts so hinreichend substantiiert ist, dass darüber Beweis erhoben werden könnte.
c) Allerdings ist ein Maklervertrag mit der Klägerin durch die Ehefrau des Beklagten als dessen Stellvertreterin abgeschlossen worden und es sind die dazu notwendigen Erklärungen in der E-Mail der Klägerin vom 25. Juli 2021 und der ebenfalls per E-Mail übermittelten Antwort der Ehefrau des Beklagten vom darauffolgenden Tag enthalten.
(1) Die jeweils per E-Mail übersandten Erklärungen genügen nach den obigen Ausführungen jedenfalls den Anforderungen an die Textform nach § 126b BGB und damit dem Formgebot des § 656a BGB, zumal hinsichtlich der erforderlichen Nennung der Person des Erklärenden im Fall der Stellvertretung nicht auf den Vertretenen, sondern den Vertreter abzustellen ist (MüKoBGB/Einsele, 9. Aufl. § 126b Rn. 7).
(2) Das Vorliegen einer für eine wirksame Stellvertretung notwendigen Vertretungsmacht seiner Ehefrau hat der Beklagte zwar bestritten, indem er vorgetragen hat, dass ihm etwaige Erklärungen seiner Frau "ohnehin nicht zuzurechnen" seien (LGA 49). Die Klägerin hat eine Bevollmächtigung der Ehefrau des Beklagten nach § 167 Abs. 1 Alt. 2 BGB aber zur Überzeugung des Senats nachgewiesen. Der hierzu benannte Zeuge K. hat dazu glaubhaft, insbesondere plausibel und widerspruchsfrei bekundet, dass der Beklagte in einem zwischen dem 16. und 19. Juli 2021 - nämlich nach Übersendung des Exposés (was laut der E-Mail des Zeugen K. vom 26. Juli 2021 am 15. Juli 2022 erfolgt ist -vgl. LGA 14- und deren Erhalt der Beklagte anlässlich des Gesprächs bestätigt habe) und vor einem am 21. Juli 2021 anberaumten Termin der Eheleute B. bei deren Steuerberater - geführten Telefonat mitgeteilt hat, man möge hinsichtlich der Abwicklung des Immobiliengeschäftes "alles mit seiner Frau besprechen", weil er selbst sehr stark beschäftigt sei. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen sind trotz des verwandtschaftlichen Bezuges zur Geschäftsführerin der Klägerin und eines naheliegenden wirtschaftlichen Eigeninteresses nicht angezeigt. Der Zeuge hat sehr ausführlich und ins Detail gehend sowie in sich stimmig und durchaus differenziert über den von ihm als zuständigem Sachbearbeiter betreuten Vorgang berichtet und nicht lediglich den der Klägerin günstigen Parteivortrag bestätigt. Überdies ist aus seinen Darlegungen nachvollziehbar zu entnehmen, dass und aus welchen Gründen die Ehefrau des Beklagten seine (Haupt-)Ansprechpartnerin war, mit der er telefonisch, per E-Mail und Messenger-Dienst sowie auch persönlich in intensivem Kontakt stand. Die Ehefrau des Beklagten ist dabei offenbar durchweg nicht nur für sich selbst, sondern auch für ihren Ehemann aufgetreten, was ohne weiteres mit dem Umstand in Einklang zu bringen ist, dass bis kurz vor Abschluss des Kaufvertrages noch nicht abschließend geklärt war, ob Erwerber der Immobilie nun der Beklagte, seine Ehefrau bzw. deren Unternehmen oder die Eheleute gemeinsam sein sollten.
(3) Ein nach § 164 Abs. 1 BGB vorausgesetztes Handeln im Namen des Vertretenen liegt vor.
In ihrer E-Mail vom 26. Juli 2021 spricht die Ehefrau des Beklagten unzweifelhaft für sich und ihren Ehemann, was zwanglos aus der durchgängigen Verwendung der Pronomen "wir" und "uns" folgt. Eine derartige Erklärung im eigenen und im Namen des Vertretenen ist ohne weiteres möglich und steht einer wirksamen Stellvertretung nicht entgegen ( BGH, Urt. v. 23.03.1988 - VIII ZR 175/87 Rn. 14 zit. n. juris = NJW 1988, 1908, 1909; BeckOGK/Huber, BGB Stand: 01.11.2021 § 164 Rn. 49/49.1). Die insoweit geäußerten Bedenken des Erstgerichts vermögen demgegenüber nicht zu verfangen. Dass zum Zeitpunkt der Abfassung der E-Mail noch nicht feststand, ob der Beklagte, seine Ehefrau oder beide gemeinsam die Immobilie erwerben würden, hindert nicht an der Abgabe von Erklärungen durch bzw. für alle potentiellen Vertragspartner.
(4) Die wechselseitigen Erklärungen in den E-Mails vom 25. und 26. Juli 2021 reichen schließlich auch aus, um einen eigenständigen, einen Provisionsanspruch der Klägerin auslösenden Maklervertrag zu begründen.
Insoweit ist - entgegen der von Beklagtenseite im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 6. September 2023 akzentuierten Ansicht - lediglich zu fordern, dass der Kaufinteressent Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird (vgl. nur Grüneberg/Retzlaff, BGB 82. Aufl. § 652 Rn. 4 mwN). Allerdings darf ein Kaufinteressent, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Erbringung von Maklerdiensten eine Leistung für den Anbieter erbringen will, weshalb er in solchem Fall jedenfalls nicht ohne weiteres damit zu rechnen braucht, dass der Makler mit ihm einen (zweiten) Maklervertrag abschließen will und folglich auch von ihm eine Provision erwartet ( BGH, Urt. v. 03.05.2012 - III ZR 62/11 zit. n. juris = NJW 2012, 2268, 2269 Rn. 10 mwN zur st. Rspr.). Der Makler muss daher eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er (auch) Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn (ausschließlich) für den Makler des Verkäufers halten könnte, wozu ihm als geeignetes Mittel ein ausdrückliches und unmissverständliches Provisionsverlangen zur Verfügung steht ( BGH, Urt. v. 07.07.2016 - I ZR 30/15, zit. n. juris = NJW 2017, 1024, 1025 Rn. 17 mwN). Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss der Käufer dann ausdrücklich deutlich machen, ein solches Angebot nicht annehmen zu wollen (BGH, Urt. v. 03.05.2012 aaO).
Danach ist hier ein Maklervertrag zustande gekommen. Der für die Klägerin handelnde Mitarbeiter K. hat in der E-Mail vom 25. Juli 2021 ausdrücklich erklärt: "Ich möchte hier nochmals klar stellen, dass an unsere Firma, egal wer als Käufer auftritt, eine Käuferprovision in Höhe von 2% zuzügl. MwSt nach Abschluss des Kaufvertrages fällig wird." Dies genügt den oben dargestellten Anforderungen an ein ausdrückliches und unmissverständliches Provsionsverlangen - wobei hier auch dessen Höhe explizit angegeben war - als Angebot auf Abschluss eines eigenen, zweiten Maklervertrages. Mit ihrer u.a. darauf bezogenen Antwort-Mail vom nächsten Tag ("da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt.") hat die Ehefrau des Beklagten die Entgegennahme von Maklerdiensten (u.a. Aushändigung eines Exposés sowie der in der E-Mail erwähnten "weiteren Unterlagen" zur Vorbereitung der Finanzierung) in Kenntnis dieses Provisionsverlangens ebenso unmissverständlich bestätigt, was nach dem oben Gesagten zur Annahme des Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages ausreicht. Der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt bereits Maklerleistungen von Seiten der Klägerin für den Beklagten erbracht worden waren, steht dem nicht entgegen, weil ein Maklervertrag ohne weiteres auch noch nach erfolgter Maklerleistung abgeschlossen werden kann ( BGH, Urt. v. 03.07.2014 - III ZR 530/13, zit. n. juris = NJW-RR 2014, 1272, 1273 Rn. 14 mwN).
d) Ebenso ist davon auszugehen, dass die Vermittlertätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss kausal geworden ist.
Auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit, die grundsätzlich der Makler nachzuweisen hat, kann bei Abschluss in zeitnahem Zusammenhang von unter einem Jahr nach Entfaltung der Maklertätigkeit - wie hier - geschlossen werden (vgl. dazu Grüneberg/Retzlaff aaO § 652 Rn. 55 mvwN). Zwar bleibt es dem Käufer auch dann prinzipiell möglich, ausnahmsweise für einen fehlenden Kausalzusammenhang sprechende Umstände, wie eine Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer darzulegen und nachzuweisen (Grüneberg/Retzlaff aaO). Allerdings kann ihm die Berufung auf eine Vorkenntnis wiederum verwehrt sein, wenn er bei Kontaktaufnahme mit dem Makler (beispielsweise auf Wunsch des Verkäufers) nicht sogleich auf eben diese Vorkenntnis hinweist und etwaigen Provisionsforderungen unter Hinweis auf selbige widerspricht (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1995, 501; ähnlich OLG Schleswig, Beschl. v. 12.06.2014 - 16 U 134/13 zit. n. juris Rn. 13 bei unterlassenem Hinweis nach ausdrücklichem Provisionsverlangen und OLG Koblenz, NJW-RR 1991, 248, 249, wenn klar ist, dass der Makler auch vom Käufer eine Provision verlangen möchte).
So liegt der Fall hier. Der Beklagte hat nicht nur Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und um die Provisionsforderung der Klägerin gewusst, ohne einen Hinweis auf eine vermeintliche Vorkenntnis zu erteilen oder der Forderung entgegenzutreten, sondern darüber hinaus in § 9 des notariellen Kaufvertrages sogar ausdrücklich erklärt, "dass dieser Vertrag durch die Vermittlung [der Klägerin] zustande gekommen ist". Vor diesem Hintergrund kann sich der Beklagte auf eine angebliche Vorkenntnis nicht mit Erfolg berufen.
e) Der in Rechnung gestellte Anspruch der Klägerin ist nach allgemeinen Grundsätzen auch (längst) fällig. Anders als der Beklagte meint, stehen dem weder die Vorschrift des § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB noch diejenige des § 656c Abs. 1 BGB entgegen, weil es sich bei der Vereinbarung zwischen den Parteien eben nicht um eine solche im Sinne des § 656d BGB handelt (s.o. unter 1.) und § 656c Abs. 1 BGB die Fälligkeit der Forderung gegenüber dem Beklagten auch dann nicht hindert, wenn der Verkäufer die Forderung der Klägerin noch nicht beglichen haben sollte (vgl. Grüneberg/Retzlaff aaO § 656c Rn. 3).
f) Der Höhe nach besteht allerdings nur ein Anspruch auf Zahlung von 16.541.- € (2 % zzgl. MwSt aus 695.000.- €). Denn die Klägerin hat ihre Vermittlungstätigkeit von Anfang an auf die "Villa mit Nebengebäude" als Objekt des Auftrags beschränkt (s.a. den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag, LGA 40). Daher errechnet sich auch die geschuldete Provision lediglich aus dem Kaufpreis für dieses Vermittlungsobjekt, welcher nach dem notariellen Kaufvertrag (nur) 695.000,00 Euro betrug. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang noch weitere Gegenstände verkauft hat, war dies vom Maklerauftrag der Klägerin nicht umfasst. Dies ergibt sich zumindest mittelbar auch aus der Aussage des Zeugen K., der erklärt hat, dass der Beklagte deshalb der vom Verkäufer bevorzugte Käufer gewesen sei, weil er als einziger bereit war, über das zu vermittelnde Objekt hinaus noch weitere Gegenstände (Inventar/Mobiliar) zu erwerben.
3. Der Anspruch auf die ausgeurteilten Zinsen folgt aufgrund des dem Beklagten unstreitig spätestens am 20. Januar 2022 zugegangenen Mahnschreibens vom 10. Januar 2022 (LGA 43) aus § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB. Ein früherer Verzugseintritt nach § 286 Abs. 3 BGB scheidet aus. Dass der Beklagte die Immobilie in Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit iSd § 14 BGB erworben hat, ist weder dargelegt noch den Umständen nach auch nur naheliegend.
III.
1. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da die Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten verursacht hat.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
2. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 ZPO nicht gegeben sind. Weder weist die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung auf, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
Urteil vom 26.09.2023
8 U 138/22
In dem Rechtsstreit
M. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, T.-straße ..., 67... G.- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte W.
gegen
L. B., H-straße ..., 67... R.
- Beklagter und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte W.
wegen Maklerprovision
hat der 8. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht xxx, den Richter am Oberlandesgericht xxx und die Richterin am Oberlandesgericht xxx auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 05.09.2023 für Recht erkannt:
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Kaiserslautern vom 02.09.2022, Az. 4 O 240/22, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und insgesamt neu gefasst wie folgt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 16.541,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit 20.01.2022 zu zahlen.
2. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
II.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Parteien streiten um die Zahlung einer Maklerprovision für die Vermittlung einer Immobilie ("Villa W.") in W..
Am 17. Mai 2021 schlossen der damalige Eigentümer der Immobilie, W., und die Klägerin einen Maklervertrag über den Nachweis von Kaufinteressenten bzw. die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses über das Auftragsobjekt ("Villa mit Nebengebäude" in der O-Straße ...in W.; LGA 40). Unter Ziffer 7 dieses Vertrages ist bzgl. der Vergütung geregelt, dass im Falle eines abgeschlossenen Kaufvertrages sowohl der Auftraggeber (Verkäufer), als auch der - zu diesem Zeitpunkt noch unbekannte - Käufer des Anwesens eine Provision von je 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer schulden.
Am 13. Oktober 2021 veräußerte der Verkäufer W. mit Kaufvertrag des Notars Dr. L. in O. (UR-Nummer ..., LGA 21) die Immobilie zu einem Kaufpreis von 695.000.- € sowie in den Gebäuden befindliche Einrichtungsgegenstände (mit im Einzelnen aufgelisteten Ausnahmen) für zusätzliche 30.000,00 € (vgl. § 2 des Kaufvertrages) an den Beklagten. In § 9 der Kaufvertragsurkunde heißt es weiter: "Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Maklerfirma ,M. GmbH' in 67. G., T-straße ..., zustande gekommen ist."
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2021 stellte die Klägerin dem Beklagten eine Provision in Höhe von 17.255,00 € (2 % aus 725.000.- € zzgl. MwSt.) in Rechnung. Zahlungen hierauf hat der Beklagte trotz einer Erinnerung vom 10. Januar 2022 nicht geleistet.
Die Klägerin hat geltend gemacht,
der Beklagte schulde die Provision aufgrund entsprechender Absprache mit ihr. Der Beklagte selbst sei mit einer Zahlung einverstanden gewesen und habe (fern-)mündlich erklärt, dass es ja anders nicht gehe. Weiter habe er mitgeteilt, dass alles mit seiner Frau besprochen werden möge, die ihrerseits mit E-Mail vom 26. Juli 2021 auf die E-Mail der Klägerseite vom Tag zuvor reagiert und dort - unstreitig - erklärt hat: "da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt." Ohne die Vermittlertätigkeit der Klägerin, insbesondere das von ihr ab 8. Juni 2021 geschaltete Angebot im Internet, wäre es nicht zu einem Kaufvertragsabschluss gekommen. Der Verkäufer habe die Provisionsforderung der Klägerin beglichen.
Die Klägerin hatte erstinstanzlich beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 17.255,00 € nebst 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2022 zu zahlen.
Der Beklagte hatte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hatte vorgetragen,
eine wirksame Provisionsabrede mit ihm liege nicht vor. Etwaige Erklärungen seiner Ehefrau seien ihm nicht zuzurechnen. Überdies habe er nicht durch die Anzeige der Klägerin, sondern über einen Bekannten von der Verkaufsabsicht des Eigentümers erfahren und sich mit diesem geeinigt, bevor er überhaupt von der Tätigkeit der Klägerin gewusst habe. Zudem sei ein etwaiger Provisionsanspruch ihm gegenüber gar nicht fällig, weil es an einem Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer fehle. Schließlich sei die Forderung jedenfalls überhöht, weil sich der für die Berechnung der Provision maßgebliche Kaufpreis für die Immobilie auf lediglich 695.000,00 € belaufen habe, während der weitere Betrag von 30.000.- € für bewegliches Zubehör gezahlt worden sei.
Das Erstgericht hat die Klage abgewiesen.
Es könne offen bleiben, ob die Vermittlungstätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss überhaupt kausal war. Denn es fehle schon an einem ausreichenden Klägervortrag zu einem Vertragsabschluss zwischen den Parteien. Aus den entsprechenden Behauptungen der Klägerseite ("Er war damit einverstanden und wurde so vereinbart" [LGA 13], "Es ist ausdrücklich vorgetragen, dass der Beklagte mit dem Zeugen Klag abgestimmt und abgesprochen hat, dass die Provision bezahlt wird." [LGA 54] sowie der Erklärung Mitte Juli 2021, wonach bekannt sei, "dass eine Provision zu zahlen sei" mit dem wörtlichen Zusatz "es geht ja nicht anders" [LGA 67]) seien die notwendigen "Essentialia", nämlich wer an wen welche Provision in welcher Höhe zahlen solle, nicht zu entnehmen. Zudem handle es sich bei den von der Klägerin behaupteten Aussagen des Beklagten nicht um auf die Herbeiführung einer Rechtsfolge gerichtete Willens-, sondern um bloße Wissenserklärungen, bei denen der Beklagte eine bestimmte Folge bereits unabhängig von seinem Willen als gegeben ansehe.
Im Übrigen sei eine Provisionsabrede auch nach dem Vortrag der Klägerin lediglich mündlich vereinbart worden, weshalb ein Verstoß gegen die Formvorschrift des § 656a BGB vorliege und ein etwaiger Vertrag nichtig wäre. Aus § 656d BGB folge nichts anderes, weil dieser stets eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer voraussetze, durch die eine Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision abgewälzt werde und die Vorschrift das Textformerfordernis des § 656a BGB nicht zu Lasten des Verbrauchers verdrängen könne. Eine formwirksame Provisionsabrede sei ferner nicht durch die E-Mail der Ehefrau des Beklagten vom 26. Juli 2021 zustande gekommen. Zum einen liege auch hier nur eine Wissenserklärung der Ehefrau vor. Zum anderen sei bereits unklar, ob die Ehefrau, die zunächst ebenfalls an einem Kauf des Objekts interessiert gewesen sei, in dieser E-Mail überhaupt eine Erklärung für den Beklagten habe abgeben wollen.
Mit ihrer Berufung wendet sich die Klägerin gegen das erstinstanzliche Urteil.
Die Entscheidung sei rechtsfehlerhaft. So sei von der im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich bestätigten Kausalität der Vermittlertätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss auszugehen. Da der Maklervertrag mit dem Verkäufer, aus dem sich auch die vom Käufer zu zahlende Provision ergibt, unstreitig schriftlich abgeschlossen wurde, sei die Form des § 656a BGB gewahrt. Lediglich der Vertrag mit dem Beklagten, welcher als eine Vereinbarung nach § 656d BGB zu qualifizieren sei, sei (nur) mündlich geschlossen worden, was aber ohne weiteres zulässig sei. Anders als das Erstgericht meine, seien insoweit auch unmittelbare Absprachen zwischen dem Makler und derjenigen Partei möglich, mit der kein (schriftlicher) Maklervertrag bestehe. Zum Inhalt der Vereinbarung habe sie hinreichend substantiiert vorgetragen, zumal sich aus ihrer E-Mail vom 25. Juli 2021 eindeutig ergebe, an wen eine Provision in welcher Höhe zu zahlen sei. Schließlich habe jedenfalls die durch telefonische Erklärung des Beklagten gegenüber dem Zeugen K. als Stellvertreterin bevollmächtigte Ehefrau des Beklagten in der E-Mail vom 26. Juli 2021 nochmals betont, dass die von Beklagtenseite an die Klägerin zu leistende Maklerprovision selbstverständlich bekannt sei.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Kaiserslautern vom 02.09.2022 wird geändert; der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.245,00 € nebst 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 08.01.2022 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die mit Schriftsatz vom 31.10.2022 begründete Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil als zutreffend.
Es gebe keine Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien. Die angeblichen Erklärungen des Beklagten stellten keine auf Abschluss eines Vertrages gerichteten Willenserklärungen, sondern allenfalls Erklärungen über (vermeintliches) Wissen dar. Erst recht liege keine Erklärung des Beklagten in der nach § 656a BGB notwendigen Textform vor. Die Regelung des § 656d BGB erfasse nur Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Tragung bereits entstandener Maklerkosten und nicht Maklerverträge einer Partei selbst. Im Übrigen sei das Handeln der Klägerin für den Kaufvertrag nicht kausal geworden, die gegenteiligen Ausführungen in § 9 des Kaufvertrages inhaltlich falsch.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen K. gemäß Beweisbeschluss vom 8. August 2023 (Bl. 39 f. d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 5. September 2023 (Bl. 47 ff. d.A.) Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig und führt auch in der Sache zu einem ganz überwiegenden Erfolg.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohns.
1. Ein Anspruch der Klägerin aus einer nicht als eigenständiger Maklervertrag mit dem Beklagten anzusehenden Vereinbarung über die Maklerkosten im Sinne des § 656d BGB besteht indes nicht.
Die beteiligten Parteien können nach § 656 d Abs. 1 Satz 1 BGB Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch diejenige Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht, und zwar zum einen durch Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (etwa in Gestalt eines Vertrages zugunsten Dritter, einer Erfüllungsübernahme oder einer Freistellung), zum anderen - entgegen der Ansicht des Erstgerichts - aber auch durch Vereinbarungen (insbesondere eine teilweise Schuldübernahme oder einen teilweisen Schuldbeitritt) des Maklers mit der Partei, die nicht sein (ursprünglicher) Vertragspartner ist (vgl. nur Fischer, NJW 2020, 3553, 3557 Rn. 27; Staudinger/Arnold, BGB [2021] § 656d Rn. 4).
Eine solche Konstellation liegt hier aber unstreitig nicht vor. Die Klägerin hat mit dem Verkäufer W. einen Maklervertrag geschlossen, nach dem dieser im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 2 % zzgl. MwSt. des für das zu vermittelnde Objekt erzielten Kaufpreises zu zahlen hat. Diese Maklerkosten sollten jedoch gar nicht (teilweise) auf den Beklagten als Käufer der Immobilie abgewälzt, sondern vielmehr in voller Höhe vom Verkäufer übernommen werden. Dementsprechend existiert - insbesondere im Kaufvertrag über das Anwesen - keine "Abwälzungsvereinbarung" zwischen dem Beklagten und dem Verkäufer. Ebenso wenig gibt es eine solche Vereinbarung zwischen den Parteien des Rechtsstreits. Denn auch nach dem Vortrag der Klägerin ging es bei der behaupteten Absprache zwischen ihr und dem Beklagten nicht um die (teilweise) Übernahme einer bestehenden (Provisions-)Schuld des Verkäufers, sondern um die Begründung eines originären Provisionsanspruchs gegen den Beklagten selbst. Eine derartige Vereinbarung wird von § 656d BGB jedoch nicht erfasst.
2. Der Klägerin steht aber ein fälliger Lohnanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB zu.
Ein entsprechender Maklervertrag ist zwischen den Parteien zustande gekommen. Dabei ist auch die für die Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform eingehalten.
a) Zwar ist ein solcher Vertrag zwischen den Parteien nicht durch den Maklerauftrag des Verkäufers W. vom 17. Mai 2021 (LGA 40) zustande gekommen. Auch wenn dieser in Ziffer 7 eine Verpflichtung zur Provisionszahlung durch den Käufer der Immobilie vorsieht, liegt insoweit ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vor, durch den eine Forderung gegen den Beklagten nicht begründet wird.
b) Ebenso ist kein formwirksamer Vertrag mit dem Beklagten durch eine höchstpersönlich von ihm abgegebene Erklärung geschlossen worden. Zur Einhaltung der Textform im Sinne des § 126b BGB sind die zum Vertragsschluss führenden Willenserklärungen in Gestalt einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abzugeben, die die Person des Erklärenden nennt; eine Übermittlung per Fax reicht dabei ebenso aus wie ein Austausch von E-Mails, SMS oder Textnachrichten über einen Messenger-Dienst (BeckOGK/Meier, BGB Stand: 1.2.2023 § 656a Rn. 15 mwN).
An einer entsprechenden Erklärung des Beklagten in der nach § 656a BGB erforderlichen Textform fehlt es aber selbst nach dem Vortrag der Klägerin. Es kann daher offen bleiben, ob das bestrittene Klägervorbringen zu einem mündlichen Vertragsschluss entgegen der Auffassung des Erstgerichts so hinreichend substantiiert ist, dass darüber Beweis erhoben werden könnte.
c) Allerdings ist ein Maklervertrag mit der Klägerin durch die Ehefrau des Beklagten als dessen Stellvertreterin abgeschlossen worden und es sind die dazu notwendigen Erklärungen in der E-Mail der Klägerin vom 25. Juli 2021 und der ebenfalls per E-Mail übermittelten Antwort der Ehefrau des Beklagten vom darauffolgenden Tag enthalten.
(1) Die jeweils per E-Mail übersandten Erklärungen genügen nach den obigen Ausführungen jedenfalls den Anforderungen an die Textform nach § 126b BGB und damit dem Formgebot des § 656a BGB, zumal hinsichtlich der erforderlichen Nennung der Person des Erklärenden im Fall der Stellvertretung nicht auf den Vertretenen, sondern den Vertreter abzustellen ist (MüKoBGB/Einsele, 9. Aufl. § 126b Rn. 7).
(2) Das Vorliegen einer für eine wirksame Stellvertretung notwendigen Vertretungsmacht seiner Ehefrau hat der Beklagte zwar bestritten, indem er vorgetragen hat, dass ihm etwaige Erklärungen seiner Frau "ohnehin nicht zuzurechnen" seien (LGA 49). Die Klägerin hat eine Bevollmächtigung der Ehefrau des Beklagten nach § 167 Abs. 1 Alt. 2 BGB aber zur Überzeugung des Senats nachgewiesen. Der hierzu benannte Zeuge K. hat dazu glaubhaft, insbesondere plausibel und widerspruchsfrei bekundet, dass der Beklagte in einem zwischen dem 16. und 19. Juli 2021 - nämlich nach Übersendung des Exposés (was laut der E-Mail des Zeugen K. vom 26. Juli 2021 am 15. Juli 2022 erfolgt ist -vgl. LGA 14- und deren Erhalt der Beklagte anlässlich des Gesprächs bestätigt habe) und vor einem am 21. Juli 2021 anberaumten Termin der Eheleute B. bei deren Steuerberater - geführten Telefonat mitgeteilt hat, man möge hinsichtlich der Abwicklung des Immobiliengeschäftes "alles mit seiner Frau besprechen", weil er selbst sehr stark beschäftigt sei. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen sind trotz des verwandtschaftlichen Bezuges zur Geschäftsführerin der Klägerin und eines naheliegenden wirtschaftlichen Eigeninteresses nicht angezeigt. Der Zeuge hat sehr ausführlich und ins Detail gehend sowie in sich stimmig und durchaus differenziert über den von ihm als zuständigem Sachbearbeiter betreuten Vorgang berichtet und nicht lediglich den der Klägerin günstigen Parteivortrag bestätigt. Überdies ist aus seinen Darlegungen nachvollziehbar zu entnehmen, dass und aus welchen Gründen die Ehefrau des Beklagten seine (Haupt-)Ansprechpartnerin war, mit der er telefonisch, per E-Mail und Messenger-Dienst sowie auch persönlich in intensivem Kontakt stand. Die Ehefrau des Beklagten ist dabei offenbar durchweg nicht nur für sich selbst, sondern auch für ihren Ehemann aufgetreten, was ohne weiteres mit dem Umstand in Einklang zu bringen ist, dass bis kurz vor Abschluss des Kaufvertrages noch nicht abschließend geklärt war, ob Erwerber der Immobilie nun der Beklagte, seine Ehefrau bzw. deren Unternehmen oder die Eheleute gemeinsam sein sollten.
(3) Ein nach § 164 Abs. 1 BGB vorausgesetztes Handeln im Namen des Vertretenen liegt vor.
In ihrer E-Mail vom 26. Juli 2021 spricht die Ehefrau des Beklagten unzweifelhaft für sich und ihren Ehemann, was zwanglos aus der durchgängigen Verwendung der Pronomen "wir" und "uns" folgt. Eine derartige Erklärung im eigenen und im Namen des Vertretenen ist ohne weiteres möglich und steht einer wirksamen Stellvertretung nicht entgegen ( BGH, Urt. v. 23.03.1988 - VIII ZR 175/87 Rn. 14 zit. n. juris = NJW 1988, 1908, 1909; BeckOGK/Huber, BGB Stand: 01.11.2021 § 164 Rn. 49/49.1). Die insoweit geäußerten Bedenken des Erstgerichts vermögen demgegenüber nicht zu verfangen. Dass zum Zeitpunkt der Abfassung der E-Mail noch nicht feststand, ob der Beklagte, seine Ehefrau oder beide gemeinsam die Immobilie erwerben würden, hindert nicht an der Abgabe von Erklärungen durch bzw. für alle potentiellen Vertragspartner.
(4) Die wechselseitigen Erklärungen in den E-Mails vom 25. und 26. Juli 2021 reichen schließlich auch aus, um einen eigenständigen, einen Provisionsanspruch der Klägerin auslösenden Maklervertrag zu begründen.
Insoweit ist - entgegen der von Beklagtenseite im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 6. September 2023 akzentuierten Ansicht - lediglich zu fordern, dass der Kaufinteressent Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird (vgl. nur Grüneberg/Retzlaff, BGB 82. Aufl. § 652 Rn. 4 mwN). Allerdings darf ein Kaufinteressent, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Erbringung von Maklerdiensten eine Leistung für den Anbieter erbringen will, weshalb er in solchem Fall jedenfalls nicht ohne weiteres damit zu rechnen braucht, dass der Makler mit ihm einen (zweiten) Maklervertrag abschließen will und folglich auch von ihm eine Provision erwartet ( BGH, Urt. v. 03.05.2012 - III ZR 62/11 zit. n. juris = NJW 2012, 2268, 2269 Rn. 10 mwN zur st. Rspr.). Der Makler muss daher eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er (auch) Makler des Käufers sein will, um auszuschließen, dass der Kaufinteressent ihn (ausschließlich) für den Makler des Verkäufers halten könnte, wozu ihm als geeignetes Mittel ein ausdrückliches und unmissverständliches Provisionsverlangen zur Verfügung steht ( BGH, Urt. v. 07.07.2016 - I ZR 30/15, zit. n. juris = NJW 2017, 1024, 1025 Rn. 17 mwN). Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss der Käufer dann ausdrücklich deutlich machen, ein solches Angebot nicht annehmen zu wollen (BGH, Urt. v. 03.05.2012 aaO).
Danach ist hier ein Maklervertrag zustande gekommen. Der für die Klägerin handelnde Mitarbeiter K. hat in der E-Mail vom 25. Juli 2021 ausdrücklich erklärt: "Ich möchte hier nochmals klar stellen, dass an unsere Firma, egal wer als Käufer auftritt, eine Käuferprovision in Höhe von 2% zuzügl. MwSt nach Abschluss des Kaufvertrages fällig wird." Dies genügt den oben dargestellten Anforderungen an ein ausdrückliches und unmissverständliches Provsionsverlangen - wobei hier auch dessen Höhe explizit angegeben war - als Angebot auf Abschluss eines eigenen, zweiten Maklervertrages. Mit ihrer u.a. darauf bezogenen Antwort-Mail vom nächsten Tag ("da sie in ihrer letzten mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende maklerprovision an sie bekannt.") hat die Ehefrau des Beklagten die Entgegennahme von Maklerdiensten (u.a. Aushändigung eines Exposés sowie der in der E-Mail erwähnten "weiteren Unterlagen" zur Vorbereitung der Finanzierung) in Kenntnis dieses Provisionsverlangens ebenso unmissverständlich bestätigt, was nach dem oben Gesagten zur Annahme des Angebotes auf Abschluss eines Maklervertrages ausreicht. Der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt bereits Maklerleistungen von Seiten der Klägerin für den Beklagten erbracht worden waren, steht dem nicht entgegen, weil ein Maklervertrag ohne weiteres auch noch nach erfolgter Maklerleistung abgeschlossen werden kann ( BGH, Urt. v. 03.07.2014 - III ZR 530/13, zit. n. juris = NJW-RR 2014, 1272, 1273 Rn. 14 mwN).
d) Ebenso ist davon auszugehen, dass die Vermittlertätigkeit der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss kausal geworden ist.
Auf die Kausalität der Vermittlertätigkeit, die grundsätzlich der Makler nachzuweisen hat, kann bei Abschluss in zeitnahem Zusammenhang von unter einem Jahr nach Entfaltung der Maklertätigkeit - wie hier - geschlossen werden (vgl. dazu Grüneberg/Retzlaff aaO § 652 Rn. 55 mvwN). Zwar bleibt es dem Käufer auch dann prinzipiell möglich, ausnahmsweise für einen fehlenden Kausalzusammenhang sprechende Umstände, wie eine Vorkenntnis von Objekt und Verkäufer darzulegen und nachzuweisen (Grüneberg/Retzlaff aaO). Allerdings kann ihm die Berufung auf eine Vorkenntnis wiederum verwehrt sein, wenn er bei Kontaktaufnahme mit dem Makler (beispielsweise auf Wunsch des Verkäufers) nicht sogleich auf eben diese Vorkenntnis hinweist und etwaigen Provisionsforderungen unter Hinweis auf selbige widerspricht (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1995, 501; ähnlich OLG Schleswig, Beschl. v. 12.06.2014 - 16 U 134/13 zit. n. juris Rn. 13 bei unterlassenem Hinweis nach ausdrücklichem Provisionsverlangen und OLG Koblenz, NJW-RR 1991, 248, 249, wenn klar ist, dass der Makler auch vom Käufer eine Provision verlangen möchte).
So liegt der Fall hier. Der Beklagte hat nicht nur Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und um die Provisionsforderung der Klägerin gewusst, ohne einen Hinweis auf eine vermeintliche Vorkenntnis zu erteilen oder der Forderung entgegenzutreten, sondern darüber hinaus in § 9 des notariellen Kaufvertrages sogar ausdrücklich erklärt, "dass dieser Vertrag durch die Vermittlung [der Klägerin] zustande gekommen ist". Vor diesem Hintergrund kann sich der Beklagte auf eine angebliche Vorkenntnis nicht mit Erfolg berufen.
e) Der in Rechnung gestellte Anspruch der Klägerin ist nach allgemeinen Grundsätzen auch (längst) fällig. Anders als der Beklagte meint, stehen dem weder die Vorschrift des § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB noch diejenige des § 656c Abs. 1 BGB entgegen, weil es sich bei der Vereinbarung zwischen den Parteien eben nicht um eine solche im Sinne des § 656d BGB handelt (s.o. unter 1.) und § 656c Abs. 1 BGB die Fälligkeit der Forderung gegenüber dem Beklagten auch dann nicht hindert, wenn der Verkäufer die Forderung der Klägerin noch nicht beglichen haben sollte (vgl. Grüneberg/Retzlaff aaO § 656c Rn. 3).
f) Der Höhe nach besteht allerdings nur ein Anspruch auf Zahlung von 16.541.- € (2 % zzgl. MwSt aus 695.000.- €). Denn die Klägerin hat ihre Vermittlungstätigkeit von Anfang an auf die "Villa mit Nebengebäude" als Objekt des Auftrags beschränkt (s.a. den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag, LGA 40). Daher errechnet sich auch die geschuldete Provision lediglich aus dem Kaufpreis für dieses Vermittlungsobjekt, welcher nach dem notariellen Kaufvertrag (nur) 695.000,00 Euro betrug. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang noch weitere Gegenstände verkauft hat, war dies vom Maklerauftrag der Klägerin nicht umfasst. Dies ergibt sich zumindest mittelbar auch aus der Aussage des Zeugen K., der erklärt hat, dass der Beklagte deshalb der vom Verkäufer bevorzugte Käufer gewesen sei, weil er als einziger bereit war, über das zu vermittelnde Objekt hinaus noch weitere Gegenstände (Inventar/Mobiliar) zu erwerben.
3. Der Anspruch auf die ausgeurteilten Zinsen folgt aufgrund des dem Beklagten unstreitig spätestens am 20. Januar 2022 zugegangenen Mahnschreibens vom 10. Januar 2022 (LGA 43) aus § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB. Ein früherer Verzugseintritt nach § 286 Abs. 3 BGB scheidet aus. Dass der Beklagte die Immobilie in Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit iSd § 14 BGB erworben hat, ist weder dargelegt noch den Umständen nach auch nur naheliegend.
III.
1. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da die Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten verursacht hat.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
2. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 ZPO nicht gegeben sind. Weder weist die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung auf, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
RechtsgebietMaklerrechtVorschriften§ 656a BGB
