05.09.2014 · IWW-Abrufnummer 142616
Landgericht Berlin: Urteil vom 27.03.2014 – 67 S 421/13
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Landgericht Berlin
Urt. v. 27.03.2014
Az.: 67 S 421/13
In dem Rechtsstreit
xxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxx ,
Beklagten, Berufungsbeklagten und Berufungsklägers,
- Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt xxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxx ,-
g e g e n
xxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxx ,
Klägerin, Berufungsbeklagte und Berufungsklägerin,
- Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte xxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxx ,-
hat die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in Berlin - Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 27.03.2014 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht xxx und die Richterinnen am Landgericht xxxxxx und xxx
für Recht erkannt:
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 2. Oktober 2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 118 C 364/12 - unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten mit der Maßgabe abgeändert, dass der Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin weitere 1.012,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 101,25 € seit dem 6. Februar, 6. März, 6. April, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober und 6. November 2012 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin 1/6 und der Beklagte 5/6 zu tragen; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Entscheidungsgründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist begründet, die des Beklagten unbegründet.
1. Die Berufung der Klägerin ist begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten über den bereits vom Amtsgericht zugesprochen oder den vom Beklagten bereits in Höhe von 600,00 € gezahlten Betrag hinaus für die Monate Februar bis November 2012 einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von jeweils monatlich 101,25 € , insgesamt in Höhe von 1012,50 €, gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 30. November 2011 ist die monatlich vom Beklagten zu entrichtende Gesamtmiete ab dem 1. Februar 2012 wirksam um 101,25 € erhöht worden.
Durch das Schreiben der Klägerin vom 30. November 2011 ist die monatliche Nettokaltmiete für die vom Beklagten gemietete Wohnung mit Wirkung zum 1. Februar 2012 von bisher 390,00 € um 138,05 € auf 528,05 € erhöht worden. Da ab demselben Zeitraum die Vorauszahlungen auf die Betriebs-, Aufzugs- und Heizkosten gesenkt wurden, ergibt sich eine um monatlich 101,25 € erhöhte Gesamtmiete.
Die Mieterhöhungserklärung ist formell wirksam. Sie entspricht den Anforderungen von § 559b Abs. 1 BGB a.F. Die formelle Wirksamkeit der Moderniseirungsmieterhöhung bezüglich der Positionen Fenster, Wärmeschutzfassade und Architektenkosten entfällt auch nicht deshalb, weil die Klägerin lediglich einen pauschalen Betrag für die ersparten Instandsetzungskosten in unterschiedlicher Höhe abgezogen hat. Der Vermieter genügt seiner Begründungspflicht in der Erhöhungserklärung entgegen anderslautender Instanzrechtsprechung und Literaturauffassung (vgl. dazu Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 559 b BGB Rz. 32 m.w.N.) auch dann, wenn er die - pauschal - vorgenommenen Instandhaltungsabzüge nicht näher erläutert. Denn im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Vorwegabzügen in der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, NJW-RR 2012, 215 Tz. 18) betreffen die Pflicht zur Vornahme eines Instandhaltungsabzugs und der Umfang seiner Erläuterung in der Modernisierungserhöhungserklärung lediglich die materielle, hingegen nicht die formelle Ordungsgemäßheit der Erhöhungserklärung (BGH, Urt. v. 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, DWW 2003, 229 Tz. 11, 12; Urt. v. 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 Tz. 23, 24).
Die Erhöhungserklärung ist insoweit aber auch materiell ordnungsgemäß. Denn es obliegt dem Mieter bei von dem Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandhaltungsabzügen, konkret einen höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (BGH, Urt. v. 3. März 2004 -VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 Tz. 24). Daran fehlt es, da sich der Beklagte zur Höhe der pauschal von der Klägerin angegebenen Abzugsquoten überhaupt nicht geäußert hat. Auch im Übrigen bestehen gegen die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung keine Bedenken, da die Klägerin im Einzelnen mitgeteilt hat, welcher Zustand vor und nach der Durchführung der Maßnahmen bestand, und es wird das Maß der Energieeinsparung - soweit erforderlich unter Nennung des vorherigen und nunmehrigen Wärmedurchgangskoeffizienten -mitgeteilt.
Gleiches gilt bezüglich der in der Mieterhöhungserklärung geltend gemachten Position Dachdämmung. Auch insoweit ist die Erklärung vom 30. November 2011 formell und materiell wirksam und entspricht den Anforderungen von § 559b Abs. 1 BGB a.F. Die Klägerin hat das Dach zwar nicht nur mit einer neuen Dämmung versehen, sondern es wurde unstreitig das alte Dach entfernt, das Haus um zwei Appartements aufgestockt und dann das neue Dach "nach allen Regeln der Technik und nach dem aktuellen Stand gedämmt", wie die Klägerin in der Mieterhöhungserklärung vom 30. November 2011 ausführt. Die Kosten für die Errichtung eines neuen Daches "nach allen Regeln der Technik und nach dem aktuellen Stand" wären für die Klägerin zwar sowieso angefallen, da sie - insbesondere vor dem Hintergrund der EnEV - zur Einhaltung von Mindeststandards bei der Dämmung des Daches verpflichtet war. Dass die nunmehr aufgebrachte Dämmung über diese Anforderungen hinaus ginge und dadurch Mehrkosten verursacht hätte, die von der Klägerin hätten umgelegt werden können, hat die Klägerin auch nicht vorgetragen. Dennoch ist zu berücksichtigen, dass durch die Aufstockung und die Errichtung des neuen Daches allen Mietern - und auch dem Beklagten- im Ergebnis nunmehr die Vorteile durch die Errichtung eines gedämmten Daches zu Gute kommen. Insofern macht es hinsichtlich der nunmehr eintretenden Energieeinsparung keinen Unterschied, ob das bisherige Dach, das nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin nicht ohne weiteres hätte gedämmt werden können, an alter Stelle erneuert oder oberhalb des nunmehr neu geschaffenen Wohnraums neu errichtet wird.
Entgegen der Ansicht des Amtgerichts in der angefochtenen Entscheidung entspricht die Modernisierungsmieterhöhung der Klägerin vom 30. November 2011 hinsichtlich der Positionen Kellerdämmung, Hauseingangs- und Wohnungstüren, Gegensprechanlage und Warmwasserbereitung ebenfalls den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB a.F. Unstreitig waren vor der Modernisierung im Hause weder eine Gegensprechanlage noch eine Warmwasserbereitung vorhanden, so dass deren Installation eine Verbesserung des Wohnwertes darstellt. Gleiches gilt hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecke. Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme zur Energieeinsparung. Die Klägerin hat vorgetragen, dass auf die vorhandene und vormals unstreitig nicht gedämmte Kellerdecke eine Dämmung von 80 mm Stärke aufgebracht und verspachtelt wurde. Dies ergibt sich aus S. 22 des der Mieterhöhung als Anlage beigefügten Nachweises nach Energieeinsparverordnung und der erstinstanzlich vorgelegten Rechnung der Firma xxxnn (K 10) vom 12.2.2008. Dass eine gedämmte Kellerdecke besser gegen den Verlust von Wärme gedämmt ist als eine ungedämmte Kellerdecke, ist nachvollziehbar und bedarf keiner weiteren Erläuterung durch die Klägerin. Gleiches gilt hinsichtlich der Wohnungseingangs- und der Haustüren. Die Klägerin hat im einzelnen dargelegt, wie die vormals vorhandenen Türen beschaffen waren und welche Schallschutz-, Wärmeschutz und einbruchshemmenden Eigenschaften die Türen nunmehr haben. Hieraus ergibt sich ohne Weiteres eine Verbesserung des Wohnwertes. Unerheblich ist der Einwand des Beklagten, dass eine jede Tür einbruchshemmend sei. Hierzu hatte die Klägerin bereits erstinstanzlich umfänglich und ausreichend vorgetragen.
2. Die Berufung des Beklagten hingegen ist unbegründet.
Der Beklagte ist im aus dem angefochtenen Urteil ersichtlichen Umfang gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet. Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht gemäß § 362 Abs. 1 BGB teilweise durch Erfüllung erloschen. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat, ist der Beklagte darlegungs- und beweispflichtig für die von ihm behaupteten Mietzinszahlungen und damit auch für das Erlöschen der unbestrittenen Forderungen der Klägerin auf Zahlung des Mietzinses. Grundsätzlich trägt der Anspruchsteller die Beweislast für die rechtsbegründenden, der Anspruchsgegner für die rechtsvernichtenden, rechtshindernden und rechtshemmenden Tatbestandsmerkmale (BGH, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, NJW 1999, 352; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, vor § 284 Rn. 17a m.w.N.). Erstinstanzlich hat der Beklagte die Zahlung des geschuldeten Mietzinses in Höhe 192,96 € als Restbetrag auf die Miete für Dezember 2010, von 600,00 € in den in der Berufung noch gegenständlichen Monaten Februar und März 2011 und Januar 2012 sowie von 701,25 € in den Monaten Februar, März, April, Oktober und November 2012 auf das Bestreiten der Klägerin trotz erstinstanzlich erteilten richterlichen Hinweises nicht unter Beweis gestellt. Der nunmehr in der Berufung erfolgte - und weiterhin bestrittene - Vortrag des Beklagten zur angeblichen Zahlung ist nicht mehr gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPOZPO zuzulassen und als verspätet zurückzuweisen, da er erstinstanzlich aus prozessualer Nachlässigkeit nicht geltend gemacht wurde.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO
4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
5. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
