· Fachbeitrag · Wohnungsmiete
Altverträge: Vermieter bleibt nicht auf den Nebenkosten sitzen
| Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.01 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar ( BGH 21.9.11, VIII ZR 97/11, Abruf-Nr. 113741 ). |
Für Mietverträge nach dem 1.9.01 gilt diese Rechtslage ohnehin. Dies ist aber nicht allen Vermietern bewusst, daher sollte dies in ein Beratungsgespräch einfließen. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach § 556a BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Ist nichts anderes vereinbart, kann der Vermieter seine Situation aber verbessern: Er kann durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten künftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist allerdings nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Dies gilt auch, wenn die Kosten bisher pauschal in der Miete enthalten sind. Die Miete ist dann nur um den bisher enthaltenen Anteil herabzusetzen.
