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·Fachbeitrag ·Mietrecht

Vermietung von Wohnungsteilen zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit

  • 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.
  • 2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu.
  • 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.

(BGH 9.7.14, VIII ZR 376/13, Abruf-Nr. 142468)

 

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwecken und ‒ soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind ‒ zum Betrieb einer Hypnosepraxis. Der Mietvertrag wurde unter Verwendung eines auf ein Wohnraummietverhältnis zugeschnittenen Vertragsformulars mit der Überschrift „Vertrag für die Vermietung eines Hauses“ geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und die „Nettokaltmiete“ 1.750 EUR beträgt. § 19 Ziffer 3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoss gestattet ist. In der maschinenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem: „Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis.“

 

2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nutzen zu wollen. 2012 erklärten sie erneut die Kündigung des Mietverhältnisses, ohne sich auf Eigenbedarf zu berufen. Die Beklagten sind beiden Kündigungen entgegengetreten, sodass die Kläger Räumungsklage beim LG erhoben und die Kündigung eines Gewerbewohnraummietverhältnisses geltend machten. Das LG hat das anders gesehen und sich für sachlich unzuständig erklärt. Auf die Berufung ist das OLG den Klägern gefolgt und hat der Klage stattgegeben.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH ist dem OLG nicht gefolgt und hat den Rechtsstreit auf den Hilfsantrag der Kläger an das sachlich zuständige AG verwiesen. Dabei ist weniger die Entscheidung im konkreten Einzelfall von Relevanz als vielmehr die Kriterien, die der BGH für die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen heranzieht. In prozessualer Hinsicht entscheiden sich danach die Zuständigkeiten und der Rechtsmittelzug, während für das Forderungsmanagement der sichere Weg zum Forderungseinzug unter Vermeidung unnötiger Kosten und vor allem eines erheblichen Zeitverlustes von Bedeutung ist und die Lehren, die dafür aus der Entscheidung gezogen werden können. Unter dem Gesichtspunkt des gewerblichen Mietverhältnisses lässt sich die Forderung auch einfacher begründen.

 

Zuständigkeitsprüfung

Die Frage, welches Gericht anzurufen ist, bestimmt sich nach § 23 Nr. 2 a GVG. Danach ist das AG ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhältnisse zugrunde liegen, ist dagegen ‒ je nach Höhe des Streitwerts ‒ entweder das AG oder bei Forderungen über 5.000 EUR das LG sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG).

 

MERKE | Bei Wohnraummietverhältnissen kommt also weder einer Gerichtsstandsvereinbarung noch denkbaren Wahlgerichtsständen, die nach § 35 ZPO günstige Gestaltungen erlauben, Bedeutung zu. Das muss auch beim Forderungskauf bedacht werden.

 

Die Praxis überholt jedoch solch eindeutige Regelungen, wenn es zu Mischvertragsverhältnissen kommt, bei denen einheitliche Verträge geschlossen werden, die aber sowohl eine Wohnraumnutzung als auch eine gewerbliche Nutzung vorsehen. Das ein einheitlicher Vertrag geschlossen wurde, ergibt sich vorliegend schon aus der einheitlichen Miete.

 

MERKE | Alternativ wäre ‒ für die Beratungspraxis ‒ auch denkbar gewesen, zwei getrennte Verträge zu schließen, die dann unterschiedlichen Regeln folgen. Genau diese Trennung will aber häufig der Freiberufler oder Gewerbetreibende nicht, der Arbeiten und Wohnen im räumlichen Zusammenhang verbindet. Für den Vermieter kann es dagegen vorteilhaft sein, wenn er das gewerbliche Mietverhältnis leichter lösen kann und der Mieter dann nach Kündigung dieses Mietverhältnisses rein tatsächlich auch das Interesse am Wohnraummietverhältnis verliert.

 

Der BGH zieht aus dem Mischmietverhältnis nicht die Konsequenz, dass eine fiktive Trennung vorzunehmen ist, sondern sieht die Notwendigkeit einer einheitlichen Behandlung entweder als „Wohnraummietverhältnis“ oder als „Mietverhältnis über sonstige Räume“. Das führt im materiellen Recht, aber eben auch im Prozessrecht zu Komplikationen. Dabei hat sich der BGH auch nicht von dem Argument überzeugen lassen, dass ein Mischmietverhältnis stets auch den Wohnraummietvertrag einschließe und deshalb immer von der ausschließlichen Zuständigkeit der AG auszugehen sei.

 

Abgrenzung von Wohnraum zu anderen Formen

Der Begriff des Wohnraums hängt nicht von der Eignung der Räume zur Wohnnutzung ab, sondern der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Nutzungszweck ist entscheidend (BGH WM 79, 148; NJW 08, 3361).

 

Checkliste / So grenzt der BGH bei Mischmietverhältnissen ab

Der BGH stellt verschiedene Grundsätze auf, um eine eindeutige Zuordnung des Vertragsverhältnisses vorzunehmen:

 

  • Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist ‒ wie auch bei sonstigen Mischverträgen ‒ entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt.

 

  • Bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht, ist auf den Vertragszweck abzustellen. Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist ‒ sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist ‒ ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen.

 

  • Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.

 

  • Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgegriffen werden muss. Feste Regeln lassen sich nicht aufstellen.

 

  • Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu. Das Wohnen tritt in seiner Bedeutung nicht zwingend gegenüber der Erwerbstätigkeit zurück. Insoweit hält der BGH an seiner gegenteiligen Rechtsprechung (NJW-RR 86, 877) für den Fall, dass ein Rechtsanwalt im bewohnten Haus auch seine Anwaltskanzlei betreibt, nicht mehr fest.

 

  • Umgekehrt lässt sich trotz der hohen Bedeutung des Wohnens in der heutigen Gesellschaft kein Erfahrungssatz aufstellen, dass Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat.

 

  • Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äußerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt Bedeutung zu:
    • Je nach Fallgestaltung kann der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars indizielle Bedeutung zukommen. Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen oder‒ unter Umständen ‒ die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen, sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaumnutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen).

 

    • Auch das Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen kann indizielle Wirkung haben.

 

    • Entsprechendes gilt ‒ falls die Miete für die verschiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist ‒ für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird.

 

    • Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen.

 

    • Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertragsschlusses oder aus einem nachträglichen Verhalten der Parteien ‒ soweit dieses Rückschlüsse auf den übereinstimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt ‒ ergeben.

 

    • Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, spricht für ein Wohnraummietverhältnis, weil eine solche Vertragslaufzeit ‒ so der BGH ‒ bei Gewerbemietverträgen unüblich sei.

 

    • Gleiches gilt für den Umstand, dass eine einheitliche Miete ohne Zuschlag für ein Gewerbe und ohne Ausweis der Umsatzsteuer vereinbart wird.

 

    • Für ein Wohnraummietverhältnis kann auch sprechen, dass in Anlehnung an die für diese Verträge zulässige Höchstgrenze des § 551 BGB drei Monatsmieten als Kaution vereinbart werden.

 

    • Ein Indiz ist auch die Frage, wie für das Mietverhältnis geworben oder sich beworben wurde und in welcher Weise der Vermieter eine Kündigung ausgesprochen hat.
 

 

MERKE | Die aufgeführten Indizien sind nach dem BGH nicht abschließend. Die Konsequenz bei offenem Ergebnis ist allerdings für den BGH eindeutig: Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. Das macht es in nicht eindeutigen Fällen prozessual sinnvoll, die Klage beim AG rechtshängig zu machen und hilfsweise die Verweisung zu beantragen.

Quelle: Ausgabe 12 / 2014 | Seite 214 | ID 43045377