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·Fachbeitrag ·Mietforderungen

Geld muss man haben: Kündigung wegen Zahlungsverzugs

  • 1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.
  • 2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen.

(BGH 4.2.15, VIII ZR 175/14, Abruf-Nr. 175108)

 

Sachverhalt

Der Schuldner hatte beim Gläubiger eine Wohnung zum Mietzins von 1.100 EUR zuzüglich NK-Vorauszahlung von 180 EUR und einer Garagenmiete von 50 EUR ab dem 1.12.10 gemietet. Ab 1.10.11 bezog er Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II, leitete aber die ab 1.1.13 für die Wohnung erhaltenen Leistungen des Jobcenters nicht an den Gläubiger weiter. Dieser kündigte am 17.4.13 fristlos. Streitgegenständlich sind nun die rückständigen Mieten sowie der Räumungsanspruch. Während des Prozesses wurde zunächst das Jobcenter (Leistungen nach SGB II) und nachfolgend die Gemeinde (Leistungen nach SGB XII) im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Mieten vorläufig an den Gläubiger zu zahlen, was nur teilweise geschah und weitere fristlose Kündigungen nach sich zog. Nach dem Anerkenntnis der Zahlungsansprüche hat das AG auf Räumung erkannt. Die Berufung blieb erfolglos.

 

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Mietzinsforderungen laufen schnell auf und summieren sich zu erheblichen Beträgen, sodass der wirtschaftliche Schaden des vermietenden Gläubigers groß ist, wenn er nicht schnell reagiert, kündigt und seinen Räumungsanspruch realisiert, um mit solventeren Mietern das Mietverhältnis fortzusetzen.

 

Gegen Fälle der vorliegenden Art helfen vorherige Bonitätskontrollen nur selten. Der Schuldner war zunächst beschäftigt. Der Verlust der Arbeitsstelle muss nicht selbstverschuldet sein und kann überraschend und kaum vorhersehbar eintreten.

 

Eine nur geringe Milderung bringt die Ausschöpfung der Möglichkeiten der Mietsicherheiten nach § 551 BGB. Räumungsauseinandersetzungen dauern meist weit länger als drei Monate. Den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund vor Augen bleiben die Zeit nach der fristlosen Kündigung und die hier erwachsenden Nutzungsentschädigungsansprüche meist ungesichert.

 

Umso wichtiger ist es, dass der Vermieter schon beim Beginn des Mietverhältnisses ein Informationsmanagement beginnt und dies aktuell hält. Es sollte umfassen:

 

  • Kommunikationsdaten des Schuldners, insbesondere die selten gewechselten E-Mail-Adressen und Mobilnummern,
  • Bankverbindungen des Schuldners,
  • Arbeitgeber des Schuldners und
  • Informationen über wertvolle Gegenstände wie Pkw, Motorrad etc. (am besten mit Fotos).

 

Hierauf kann der Vermieter als Gläubiger bei der Forderungsbeitreibung zugreifen. Auch kann der Vermieter darauf achten, dass der Mieter Wohngeld beantragt und sich die entsprechenden Ansprüche abtreten lassen.

 

Die erste fristlose Kündigung war nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam, weil der Gläubiger als Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wurde bzw. sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hatte. Das half dem Schuldner vor dem Hintergrund der weiteren Zahlungsausfälle aber nicht, weil dies nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB nur einmal in zwei Jahren in Anspruch genommen werden kann. Der Räumungsanspruch ergab sich aber aus § 546 Abs. 1 BGB, weil der Beklagte (auch) mit der Entrichtung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war, sodass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB vorlag. Der Vermieter hatte darauf mit einer erneuten fristlosen Kündigung reagiert.

 

MERKE | Die Konstellation zeigt, dass der Vermieter es beim Zahlungsverzug nicht bei einer Kündigung belassen darf, sondern jeden neuen Sachverhalt für eine erneute fristlose Kündigung nutzen muss.

 

In prozessualer Hinsicht ist die Einführung der neuen Kündigung nicht ganz einfach gewesen. Zu sehen ist, dass der Streitgegenstand durch den Klageantrag und den zugrunde liegenden Lebenssachverhalt (die erste Kündigung) konkretisiert wird (BGH GRUR 12, 180; NJW 08, 1953). Eine neue Kündigung begründet deshalb jeweils einen neuen Streitgegenstand, sodass eine nachträgliche objektive Klagehäufung (§ 260 ZPO) vorliegt, die unter den Voraussetzungen einer Klageänderung nach § 263 ZPO möglich ist, was gegebenenfalls auch noch in der Berufungsinstanz nach § 533 ZPO möglich ist. In der Regel wird die Klageänderung im Sinne des § 533 Nr. 1 ZPO sachdienlich sein. Bleibt der zugrunde liegende Zahlungsverzug unstreitig, kann die Zulassung im Berufungsrechtszug auch auf § 533 Nr. 2 ZPO gestützt werden (BGH NJW 07, 2414; GE 13, 117).

 

MERKE | Die prozessuale Falle liegt darin, dass der Kläger als Berufungsbeklagter die Klageänderung nur mittels Anschlussberufung nach § 524 ZPO in den Prozess einführen kann, wenn er in erster Instanz ‒ rechtlich angreifbar ‒ gewonnen hat (BGH MDR 12, 300). Im Zweifel ist von einer konkludenten Einlegung des Anschlussrechtsmittels auszugehen, weil eine ausdrückliche Erklärung nach Ansicht des BGH (a.a.O.) nicht erforderlich ist. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abänderung des Urteils erster Instanz darstellt.

 

Der Schuldner hat den Verzug bestritten. Er begründet dies damit, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese rechtzeitig beantragt habe, ohne dass es zu einer zeitnahen Bewilligung gekommen sei. Der BGH geht gleichwohl davon aus, dass der Schuldner den Verzug zu vertreten hat, §§ 280, 286 BGB.

 

Nach § 276 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Schuldner ohne abweichende Bestimmung Vorsatz und Fahrlässigkeit vertreten. Eine strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht. Vielmehr muss jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 S. 1 BGB zugrunde liegt, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen (BGH NJW 89, 1276; WM 02, 347).

 

Der BGH sieht keinen Anlass für Verbindlichkeiten auf Mietzahlungen einen anderen Maßstab anzulegen. Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn 10.11.11, 6 T 198/11; LG Wiesbaden WuM 12, 623; LG Berlin NZM 13, 121), verwirft der BGH dies.

 

MERKE | Ob der Schuldner ‒ nachdem er die Behörde rechtzeitig über den drohenden Schaden bei weiterer verzögerter Bewilligung und Auszahlung hingewiesen hat ‒ gegen die Behörde einen Schadenersatzanspruch aus Amtspflichtverletzung nach § 839 BGB, Art. 34 GG hat, muss im Einzelfall ebenso geprüft werden, wie die Frage, ob der Gläubiger sich diese Anspruch abtreten oder ihn pfänden kann.

 

Die nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe sind vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen.

 

MERKE | In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass Nachweise zu diesen Umständen angefordert und dann mit dem Schuldner zum Nachteil des Gläubigers diskutiert werden. Das verzögert den Zahlungsausgleich und führt zu Zahlungsausfällen.

 

Der BGH sieht keinen Raum für eine analoge Anwendung von § 543 Abs. 1 BGB, der eine Abwägungsentscheidung fordere, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Der Gesetzgeber habe die Problematik gesehen, sie aber gelöst, indem er dem Mieter durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB die einmalige Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren ermöglicht hat ‒ wobei nicht einmal die Zahlung, sondern nur die Vorlage der Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle binnen zwei Monaten ausreicht, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucksache 14/4553, S. 64).

Quelle: Ausgabe 04 / 2015 | Seite 61 | ID 43276838