10.04.2015 · Fachbeitrag · Mietforderungen

Geld muss man haben: Kündigung wegen Zahlungsverzugs

• 1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.

• 2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen.

(BGH 4.2.15, VIII ZR 175/14, Abruf-Nr. 175108)

Sachverhalt

Der Schuldner hatte beim Gläubiger eine Wohnung zum Mietzins von 1.100 EUR zuzüglich NK-Vorauszahlung von 180 EUR und einer Garagenmiete von 50 EUR ab dem 1.12.10 gemietet. Ab 1.10.11 bezog er Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II, leitete aber die ab 1.1.13 für die Wohnung erhaltenen Leistungen des Jobcenters nicht an den Gläubiger weiter. Dieser kündigte am 17.4.13 fristlos. Streitgegenständlich sind nun die rückständigen Mieten sowie der Räumungsanspruch. Während des Prozesses wurde zunächst das Jobcenter (Leistungen nach SGB II) und nachfolgend die Gemeinde (Leistungen nach SGB XII) im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Mieten vorläufig an den Gläubiger zu zahlen, was nur teilweise geschah und weitere fristlose Kündigungen nach sich zog. Nach dem Anerkenntnis der Zahlungsansprüche hat das AG auf Räumung erkannt. Die Berufung blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Mietzinsforderungen laufen schnell auf und summieren sich zu erheblichen Beträgen, sodass der wirtschaftliche Schaden des vermietenden Gläubigers groß ist, wenn er nicht schnell reagiert, kündigt und seinen Räumungsanspruch realisiert, um mit solventeren Mietern das Mietverhältnis fortzusetzen.