09.08.2012 · Fachbeitrag · Gewerberaummiete

Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters

In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH 9.5.12, XII ZR 79/10, Abruf-Nr. 121865).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Unzutreffend ist das LG davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die Regelung zur Anpassung des Nutzungsentgelts in § 5 Abs. 4 des Nutzungsvertrags unangemessen benachteiligt wird und die Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam ist. Durch § 5 Abs. 4 S. 2 des Nutzungsvertrags wird der Klägerin die Berechtigung eingeräumt, alle drei Jahre, erstmals zum 1.1.99, bei einer Änderung der in der Klausel genannten Voraussetzungen die Höhe der Miete nach billigem Ermessen neu festzusetzen. Die Parteien haben damit zur Wertsicherung der Miete einen sogenannten Leistungsvorbehalt zugunsten der Klägerin vereinbart.

Die im Fall des BGH verwandte Formulierung kann Muster für eine sachgerechte Klausel in anderen gewerblichen Mietverhältnissen sein: