12.01.2011 | Sicherheiten

Kautionsverweigerung sachgerecht begegnen

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH 13.10.10, VIII ZR 98/10, Abruf-Nr. 103749).

Sachverhalt

Die Beklagten haben von den Klägern eine Wohnung sowie mit einem weiteren Vertrag u.a. sechs Pferdeboxen gemietet. Beide Verträge sollten voneinander abhängig sein. In § 6 Nr. 2 des Mietvertrags über die Wohnung ist zur Mietkaution bestimmt: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 EUR auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete ...". Bei Einzug entrichteten die Beklagten - von den Klägern zunächst unbeanstandet - die Kaution nicht. Später forderten die Kläger sie zur Zahlung der Kaution auf. Die Beklagten baten um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle, und kündigten an, darauf die Kaution unverzüglich anzuweisen. Die Kläger meinen, dass ihnen die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 2, 3 BGB in bar zu überlassen sei und ein Kautionskonto daher nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Nachfolgend kündigten sie das Mietverhältnis wegen der Nichtzahlung der Kaution und behaupteten Eigenbedarfs. Das AG hat die auf Räumung und Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat dem Begehren der Kläger entsprochen.  

Entscheidungsgründe

Die Kündigung der Kläger wegen Nichtzahlung der Kaution ist unwirksam, denn den Beklagten fällt insoweit eine Vertragsverletzung nicht zur Last. Sie durften die Leistung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen. Darüber hinaus war den Klägern eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags schon verwehrt, weil die Parteien einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren wirksam vereinbart haben.  

Die Parteien haben allerdings in § 6 Nr. 2 S. 1 des Vertrags wirksam die Erbringung einer Kaution von 2.000 EUR vereinbart. Dem steht nicht entgegen, dass der Vereinbarung der entsprechenden Sicherheitsleistung nach einem Gedankenstrich der Zusatz „Übergabe bei Einzug" beigefügt ist. Dieser Zusatz suggeriert zwar - isoliert betrachtet -, dass die Kaution entgegen der dem Mieter gemäß § 551 Abs. 1 S. 1 BGB zustehenden Ratenzahlungsbefugnis vollständig bei Einzug zu erbringen sei; am Ende der Kautionsregelung wird den Beklagten die Möglichkeit einer Ratenzahlung jedoch ausdrücklich eingeräumt. Selbst wenn man gleichwohl in dem Zusatz „Übergabe bei Einzug" einen Verstoß gegen § 551 Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB und eine zur Unwirksamkeit führende unangemessene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB) der Beklagten sähe, hätte das nicht die Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt zur Folge. Es handelt sich vielmehr um eine bloße Fälligkeitsklausel, bei deren Wegfall eine sprachlich und inhaltlich selbstständige Regelung über eine Kaution verbleibt (BGH NZM 03, 754). Die Beklagten durften die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen und haben deshalb ihre vertragliche Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt.