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04.09.2009 |Provisionsansprüche

So viel muss der Makler für sein Geld tun

1. Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.  
2. Es ist bei dieser Konstellation grundsätzlich ausreichend, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist. 
(BGH 4.6.09, III ZR 82/08, Abruf-Nr. 092346)

 

Sachverhalt

Die Parteien schlossen eine mit „Auftragserteilung zur Immobilienvermittlung - Alleinauftrag“ überschriebene Vereinbarung zum Verkauf von vier Eigentumswohnungen. Für die erfolgreichen Nachweis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Klägerin bei jedem zustande gekommenen Kaufvertrag 3,48 Prozent des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Provision erhalten. Die Beklagte kündigte dann den Vertrag. Zeitlich nachfolgend schloss die Beklagte einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Die Klägerin fordert die Maklercourtage mit der Begründung, sie habe mit der Schaltung eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Beklagte mehrfach hierüber unterrichtet. Während das LG der Klage stattgegeben hat, hat das OLG sie abgewiesen. Vor dem BGH hatte der Makler teilweise Erfolg. Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Sache für weitere tatsächliche Feststellungen zurückverwiesen.  

 

Entscheidungsgründe

Maßgeblich für die Entscheidung über den Makleranspruch ist das Verständnis des Begriffs „Nachweis“ in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB.  

 

Allerdings ist die Annahme einer Maklertätigkeit in Form einer Vermittlung im Zusammenhang mit der Übersendung eines Exposés und der Durchführung eines Besichtigungstermins zu verneinen. Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur vor, wenn er auf den potenziellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers verdienen, das die Abschlussbereitschaft herbeiführt (BGH NJW-RR 97, 884; NJW 76, 1844). Die Zusendung eines Exposés stellt sich, wie hier auch, regelmäßig nur als Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potenziellen Käufers.  

 

Eine Vermittlungstätigkeit ist regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht. Ob besondere Umstände gegeben sind und in einem Maße auf den Erwerbsentschluss eines Interessenten eingewirkt haben, das die Annahme einer Vermittlung nahe legt, ist eine Frage des Einzelfalls. 

 

Nach dem bisherigen Sachstand ist gleichwohl von der vertragsgemäßen Erbringung der wesentlichen (geldwerten) Maklerleistung in Form des Nachweises eines Kaufinteressenten auszugehen. Die gegenteilige Auffassung des OLG überspannt die Anforderungen an die Voraussetzungen eines solchen Nachweises. 

 

Der nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (des sogenannten Hauptvertrags) ist nach der Rechtsprechung des BGH erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (BGH NJW-RR 07, 402; NJW 06, 3062; NJW-RR 88, 1397).  

 

Entsprechend diesen Grundsätzen ist im Streitfall eine den Anforderungen genügende Nachweisleistung erbracht worden: 

 

  • Die Klägerin hat ein Inserat geschaltet, auf das sich der spätere Käufer mit ihr in Verbindung gesetzt hat.

 

  • Daraufhin hat sie mit ihm mehrere Telefongespräche geführt, eine Besichtigung des Objekts vorgenommen, bei der die später gekaufte Wohnung nun im Rohbau fertig gestellt war, und danach jedenfalls noch zweimal mit ihm telefoniert.

 

  • Nachdem das Interesse durch die von dem Makler initiierte und von ihm als besonders wesentlich angesehene Besichtigung in einem fortgeschrittenen Baustadium zur besseren Beurteilung von Lage und Aussicht intensiviert worden war, stand der Beklagten spätestens zu diesem Zeitpunkt bereits ein Kaufinteressent zur Verfügung, mit dem sie in entsprechende Verhandlungen eintreten konnte.

 

Auf die von dem späteren Käufer geäußerte Bedenkzeit kommt es danach nicht an. Es ist für einen Nachweis gerade nicht erforderlich, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist.  

 

Eine andere Beurteilung hätte zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler kaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Denn im Unterschied zur umgekehrten Konstellation ist der Kaufinteressent, der einem Grundstücks- oder Wohnungseigentümer namhaft gemacht wird, typischerweise noch „auf der Suche“ und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regelmäßig noch unentschlossen. Daher muss es bei dieser Konstellation ausreichen, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.  

 

Praxishinweis

Es handelt sich um einen Rechtsstreit, der hätte vermieden werden können, wenn die Parteien schon bei Vertragsabschluss ein außerordentliches Ende durch Kündigung bedenken. Verträge werden allzu häufig mit Regelungen geschlossen, die allein das ungestörte Vertragsverhältnis betreffen. In diesen Fällen bedarf es aber regelmäßig keiner ausführlichen Bestimmungen, da die Beteiligten ein übereinstimmendes Verständnis von der Vertragsdurchführung haben.  

 

Anders verhält es sich bei der Vertragsbeendigung durch Kündigung. Für diesen Fall darf kein Zweifel aufkommen, wie zu verfahren ist. Der vorliegende Fall zeigt, dass die Streitfrage anderenfalls teuer werden kann. Unter Berücksichtigung der Zurückweisung des Rechtsstreits, werden vier Instanzen in Anspruch genommen, sodass die Kosten des Rechtsstreits den Wert der Hauptsache schon deutlich übersteigen.  

 

In der Beratungspraxis mit Dauermandaten sollte der Bevollmächtigte auf entsprechende Regelungen dringen. Im Maklervertrag ist es besonders wichtig folgende Regelungen zu treffen:  

 

Checkliste: Diese Regelungen dürfen in Maklerverträgen nicht fehlen
  • Es sollte klar angegeben werden, von welchen ernsthaften Interessenten der Auftraggeber bereits Kenntnis hat, sodass ein Kaufabschluss mit diesen keinen Anspruch auf die Courtage auslöst.

 

  • Um jeden weiteren Streit um diese Frage zu vermeiden, sollte weiterhin eine Bestimmung aufgenommen werden, dass der Auftraggeber hinsichtlich aller weiteren Interessenten auf den Einwand der Vorkenntnis verzichtet.

 

  • Dann sollte geregelt werden, welche Aufwandsentschädigung der Makler für seine Bemühungen, insbesondere die Erstellung und Übersendung von Exposès, die Schaltung von Zeitungsanzeigen sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen erhält, wenn es später nicht zu einem Vertragsabschluss des Auftraggebers mit einem Dritten kommt.

 

Praxishinweis: Ausdrücklich sollte dies auch für den Fall für anwendbar erklärt werden, in dem der Auftraggeber den Vertrag kündigt.
 

Für den Makler, der allein auf Erfolgsbasis arbeitet, sind diese Vertragsregelungen kaum verzichtbar, wenn er sein Ausfallrisiko minimieren will. 

 

Quelle: Ausgabe 09 / 2009 | Seite 160 | ID 129814