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11.02.2010 |Mietforderungen

Unpünktliche Zahlung durch das Jobcenter

Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (BGH 21.10.09, VIII ZR 64/09, Abruf-Nr. 093785).

 

Sachverhalt

Die Mieter - Eheleute - trennten sich im Jahr 2007. Der Beklagte zu 2 zog aus dem Reihenhaus aus und erklärte mit einem nur von ihm unterzeichneten Schreiben vom 1.1.08 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.3.08. Mit Schreiben vom 1.2.08 kündigte der Kläger das Mietverhältnis gegenüber beiden Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er an, mit dem Auszug des allein verdienenden Beklagten und dessen Erklärung, nur bis 31.3.08, nicht aber darüber hinaus Miete zu zahlen, sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags entfallen.  

 

Bis einschließlich März 2008 gingen die - von den Beklagten insoweit jeweils selbst erbrachten - Mietzahlungen jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats ein. Seither hat das Jobcenter die Mietzahlung übernommen. Die jeweils zum 3. Werktag eines Monats fälligen Mieten gingen nachfolgend am 11.4., 7.5., 6.6. und am 8.7. ein. Das Jobcenter ist nicht zu einer früheren Anweisung der Miete bereit, obwohl die Beklagte zu 1 die Abmahnungen des Klägers wegen verspäteter Mietzahlungen vorgelegt hat.  

 

Mit Schreiben vom 11.6.08 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen. Eine weitere fristlose Kündigung erklärte er mit Schreiben vom 15.9.08, die erneut mit unpünktlicher Mietzahlung und daneben mit behauptetem Fehlverhalten der Beklagten zu 1 gegenüber deren Kindern begründet wurde.  

 

Der Kläger hat Räumung des Reihenhauses sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 EUR begehrt. Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 

 

Entscheidungsgründe

Die Kündigung wegen des Auszugs des Beklagten zu 2) war unwirksam. Auszug, Verschlechterung der finanziellen Situation und die Erklärung, nur bis 31.3.08 die Miete zu entrichten, können nicht als wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) angesehen werden. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgeblichen Tatsachen vollständig festgestellt und gewürdigt und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat.  

 

Zwar ist in der Rechtsprechung des BGH anerkannt, dass bereits die Erklärung des Mieters, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, die fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann, weil der Mieter damit für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, die Zahlung des Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegenstands, verweigert. In einem solchen Fall kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind. Eine vergleichbare Situation ist hier aber nicht gegeben. Die am Mietvertrag festhaltende Beklagte zu 1 hat eine derartige Erklärung nicht abgegeben.  

 

Der Fortbestand der bei Abschluss des Mietvertrags von den Beklagten angegebenen finanziellen Verhältnisse sowie die dauerhafte Nutzung der Wohnung durch beide Beklagte sind auch nicht zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden. Aus dem Auszug des bisherigen Alleinverdieners ergibt sich für sich genommen ebenfalls noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. 

 

Auch die fristlose Kündigung des Klägers vom 11.6.08 hat das Mietverhältnis aus Sicht des BGH nicht beendet. Dem Kläger ist trotz der bestehenden Praxis des Sozialamts (Jobcenters), die Mietzahlungen für die Beklagten jeweils um einige Tage zu spät anzuweisen, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar. 

 

Allein die unpünktlichen Mietzahlungen für sich genommen rechtfertigen keine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB, etwa weil die Beklagten als Schuldner grundsätzlich das Risiko unverschuldeten Geldmangels zu tragen hätten (§ 276 Abs. 1 S. 1 BGB) und auch in Zukunft mit unpünktlichen Zahlungen durch das Jobcenter zu rechnen sei. § 543 Abs. 1 BGB setzt eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Die Wirksamkeit einer hierauf gestützten Kündigung hängt mithin davon ab, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann. Es ist daher nicht isoliert auf die unpünktlichen Mietzahlungen abzustellen, sondern bei der Interessenabwägung zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass diese wegen der eingetretenen Änderungen ihrer persönlichen und finanziellen Verhältnisse seit April 2008 auf Leistungen des Jobcenters angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter trotz Kenntnis von den Abmahnungen des Klägers nicht zu einer rechtzeitigen Zahlungsanweisung bereit ist. Die Beklagten müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht anrechnen lassen. Es handelt bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter. 

 

Damit stellt sich der BGH gegen die bisher h.M. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird überwiegend vertreten, dass sich der Mieter das Verschulden einer staatlichen Stelle, derer er sich zur Erfüllung seiner Mietzahlungspflicht bedient, nach § 278 BGB zurechnen lassen müsse (LG Mönchengladbach ZMR 93, 571; LG Karlsruhe WuM 89, 629; LG Berlin (64. ZK) GE 91, 95 und (63. ZK) MM 93, 394; AG Köln NZM 00, 380; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 95; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 543 Rn. 26; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 543 Rn. 27a); teilweise wird eine fristlose Kündigung des Vermieters in derartigen Fällen gleichwohl als unwirksam erachtet, weil ihr der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegenstehe (BerlVerfGH GE 03, 385; LG Mönchengladbach, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. 127). 

 

Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 62, 119, st. Rspr.). Auch ein Amtsträger kann als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein. Diese Voraussetzungen sind indes bei einer Behörde, die - wie hier das Jobcenter - im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, nicht erfüllt. Der Anspruchsberechtigte schaltet das Jobcenter insoweit nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist. In beiden Fällen nimmt das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung ist die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrags über seine Unterkunft eingesetzt, nicht vereinbar. 

 

Praxishinweis

Der Vermieter muss die laufenden Kosten der Immobilie tragen und für die notwendigen Investitionen in die Unterhaltung und Erhaltung tätigen. Hierfür ist er auf die rechtzeitige und vollständige Entrichtung des Mietzinses angewiesen. Tatsächlich muss aber immer wieder festgestellt werden, dass die Rechtsprechung sehr mieterfreundlich agiert und den Belangen des Mieters regelmäßig den Vorrang vor den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters einräumt.  

 

Angesichts der Wirtschaftskrise, zunehmender Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit, ist kein Vermieter davor geschützt, dass sein Mieter lediglich noch Sozialleistungen bezieht (Hartz IV). Für den Mieter heißt dies, den Mangel zu verwalten, was in Konsequenz dazu führen kann, dass die von der Arbeitsagentur an den Mieter gezahlten Leistungen für Unterkunft und Heizung zweckentfremdet werden. Hier gilt es auf § 22 Abs. 4 SGB II zu verweisen. Danach sollen die Kosten für Unterkunft und Heizung von dem kommunalen Träger (unmittelbar) an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch den Hilfebedürftigen nicht sichergestellt ist, d.h. dieser die Leistungen nicht an den Mieter und die Versorgungsträger weiterreicht. Damit die Mietzahlung überhaupt eingeht, sollte eine entsprechende Zahlungsregelung unter ausdrücklichem Hinweis auf § 22 Abs. 4 SGB II immer gesucht werden.  

 

Ob und inwieweit unpünktliche Mietzahlungen ein Kündigungsgrund darstellen, ist dann immer eine Frage des Einzelfalls, die im Rahmen der Abwägung nach § 543 BGB zu beantworten ist.  

 

Checkliste: 4 Empfehlungen für das Beratungsgespräch
1. Ob unpünktliche Zahlungen überhaupt zum Anlass genommen werden sollen, eine Kündigung auszusprechen, wird wesentlich von der Frage abhängen, ob mit einer übergangsfreien Nachvermietung zumindest ohne Verlust bei der Höhe des Mietzinses oder gar von einer am Markt kurzfristig durchsetzbaren höheren Miete auszugehen ist. Diese Frage sollte der Bevollmächtigte mit dem Vermieter erörtern, da eine erfolgreiche Kündigung sonst leicht zum Phyrrus-Sieg werden kann. Es gilt mehr zu Bedenken als die Wut über den Mieter, der unpünktlich zahlt.

 

2. Für den Vermieter und seinen Bevollmächtigten kommt es dann darauf an, darzulegen, weshalb es für den Vermieter unzumutbar ist, dauerhaft unpünktliche Mietzahlungen hinzunehmen.

 

a) Gründe können etwa darin gesehen werden, das der Vermieter auf die Mietzahlungen zum eigenen Unterhalt angewiesen ist, was ein erheblicher Belang darstellt, oder
b) es jedenfalls dazu kommt, dass er eigene Verbindlichkeiten nicht oder nur verspätet erfüllen kann und hierdurch ein weitergehender Schaden eingetreten ist oder jedenfalls droht.

 

3. Dann ist darzustellen, dass dem Schuldner keine überwiegenden Belange zur Seite stehen. Hierzu gehört der Hinweis darauf, dass es für die unpünktliche Zahlung keinen anzuerkennenden sachlichen Grund gibt, der Schuldner zur pünktlichen Zahlung in der Lage wäre und - bei Kündigung - eine andere Wohnung finden kann.

 

4. Kann der Bevollmächtigte hier keine überwiegenden Belange des Vermieters zusammentragen, muss anerkannt werden, dass die Durchsetzung einer Kündigung kaum Aussicht auf Erfolg verspricht. Der Vermieter sollte dann vor dem weiteren wirtschaftlichen Schaden durch eine erfolglose Prozessführung bewahrt werden.
 

Nach § 543 Abs. 3 Nr. 3 b) BGB ist ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch gegeben, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  

 

Vor diesem Hintergrund sollte der Vermieter in jedem Fall den monatlichen Zinsschaden geltend machen und aufsummieren. In Zusammenhang damit, dass im Einzelfall die Miete auch einmal überhaupt nicht gezahlt oder unberechtigt gemindert werden sollte, mag sich dann hieraus ein Kündigungsgrund ergeben. 

Quelle: Ausgabe 02 / 2010 | Seite 19 | ID 133486