16.02.2011 | Mietforderungen

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen ist vorläufig

1. Bei der Bestimmung einer Nutzungsentschädigung ist von der zuvor vertraglich vereinbarten Miete auszugehen.  

2. Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Abrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet.  

(BGH 22.9.10, VIII ZR 285/09, Abruf-Nr. 103601)

Sachverhalt

Die Beklagten waren ab 2002 Mieter einer Wohnung des Klägers. Das Mietverhältnis endete am 31.5.06. Die Beklagten sind am 14.9.06 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Nutzungsentschädigung von 12/06 bis 2/07 und 4/07 bis 7/07 sowie Schadenersatz in Anspruch. Die Beklagten sind der Auffassung, der Kläger könne wegen einer Mietminderung sowie in Anbetracht von ihnen geleisteter Zahlungen und aufgerechneter Gegenforderungen nichts mehr beanspruchen.  

Entscheidungsgründe

Dem Kläger steht für sämtliche klageweise geltend gemachten Monate dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten die Wohnung nicht an den Kläger übergeben haben, obwohl sie zur Räumung und Herausgabe rechtskräftig verurteilt waren. Bei der Bemessung der Höhe der dem Kläger zustehenden Nutzungsentschädigung ist gemäß § 546a Abs. 1 BGB von der vertraglichen vereinbarten Miete auszugehen.  

Dem Mieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zu, wenn der Vermieter - wie hier - die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 1 HS 1 BGB abrechnet. Dieser Anspruch besteht, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters ist damit nicht verbunden, denn er kann die Jahresabrechnung auch noch im Rückforderungsprozess des Mieters vorlegen (BGH NJW 05, 1499).