· Miteigentum von Ehegatten
Darf der Mietvertrag mit der Schwiegermutter nach der Trennung gekündigt werden?
von RiBGH a. D. Prof. Dr. Frank Klinkhammer, Düsseldorf
Der BGH legt die Voraussetzungen fest, unter denen der Miteigentümer-Ehegatte an einer Mietvertragskündigung mitwirken muss.
Sachverhalt
Der Ehemann M verlangte von der Ehefrau F, dass sie an einer Eigenbedarfskündigung hinsichtlich einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie, die im hälftigen Miteigentum der Eheleute stand, mitwirkt. Die Ehegatten vermieteten das Einfamilienhaus Anfang 2019 an die pflegebedürftige Mutter SM der F, um ihr einen Lebensabend in unmittelbarer Nähe zur Familie (insbesondere auch zu ihren beiden Enkeln) zu ermöglichen. Seit Juni 2021 lebten die Ehegatten getrennt. M kündigte im Juli 2023 den Mietvertrag und machte Eigenbedarf geltend. Die F weigerte sich, der Kündigung zuzustimmen. Das AG wies den Antrag ab, die F zu verpflichten, eine „gemeinsame ordentliche Kündigungserklärung“ abzugeben. Auf die Beschwerde des M hat das OLG die F antragsgemäß verpflichtet. Die Rechtsbeschwerde der F ist erfolgreich.
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Entscheidungsgründe
Eine ggf. vorrangige Innengesellschaft (nach neuer Terminologie gem. § 705 Abs. 2 BGB: „nicht rechtsfähige Gesellschaft“) liegt nicht vor, sodass die Regeln über die Bruchteilsgemeinschaft eingreifen. Jeder Teilhaber kann nach § 745 Abs. 2 BGB eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Benutzung verlangen, wenn es an einer darauf gerichteten Vereinbarung fehlt. Dem steht es gleich, wenn nach erfolgter Gebrauchsregelung tatsächliche Veränderungen eintreten, die es unerträglich erscheinen lassen. In diesem Fall kann jeder Teilhaber fordern, dass die bisherige Verwaltungsregelung geändert wird.
Die Schwelle für eine Neuregelung der Nutzung liegt damit deutlich höher als bei einer Erstregelung.
Das OLG hat die Umstände des Einzelfalls nicht umfassend gewürdigt. Denn es hat einen Anspruch des M allein wegen der Trennung der Beteiligten, seines Wohnbedarfs und des Trennungsunterhaltsverlangens der F bejaht. Damit hat es sich nicht gefragt, ob tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die es ihm unerträglich erscheinen lassen, an der bisherigen Benutzungsvereinbarung festzuhalten.
Vertiefter Erörterung hätte es bedurft, ob und inwieweit die Trennung der Beteiligten mit den sich daraus ergebenden Folgen von zusätzlichem Wohnbedarf des aus der Ehewohnung ausziehenden Ehegatten und etwaigen Trennungsunterhaltsansprüchen zu einer wesentlichen Veränderung für die Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich des vermieteten Anwesens geführt hat. Denn dieses war von den Eheleuten unstreitig mit dem alleinigen Ziel erworben worden, es an die SM zu vermieten und ihr so einen familiennahen Altersruhesitz zur Verfügung zu stellen. Diese Art der Nutzung des Anwesens wird jedoch durch die Trennung nicht ohne Weiteres beeinflusst, sondern bleibt jedenfalls uneingeschränkt möglich.
Auch wenn man eine wesentliche Änderung annimmt, tragen die vom OLG angeführten Trennungsfolgen nicht, dass es für den M unerträglich ist, die bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung beizubehalten. Die mit dem Erwerb des Anwesens verbundene, auf die Vermietung an die SM gerichtete und fortführbare Zweckbestimmung ist nicht berücksichtigt. Selbst wenn die marktübliche Miete ganz erheblich über der vereinbarten Miete liegt, müsste der M der F eine Nutzungsentschädigung zahlen oder sich unterhaltsrechtlich einen Wohnvorteil zurechnen lassen. Beides wäre nach der (hälftigen) Marktmiete zu bemessen und würde sich daher entsprechend erhöhen.
In die Gesamtwürdigung ist einzubeziehen, inwieweit der M auf die streitgegenständliche Immobilie angewiesen ist, um seinen angemessenen Wohnbedarf abzudecken. Dafür müsste er jedenfalls auf einen Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verweisen können, was das OLG nicht festgestellt hat.
Unabhängig davon wäre andererseits aber auch zu berücksichtigen, dass die F sich als hälftige Miteigentümerin wegen der Mietnutzung durch die SM ebenfalls auf einen Eigenbedarf i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, der nicht weniger Ausfluss der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG ist als eine eventuelle Rechtsposition des M.
Mithin dürfte allein ein eventueller Wunsch des M, im Rahmen seiner künftigen Lebensplanung das streitbefangene Grundstück zu bewohnen, die dem entgegenstehende, der ursprünglichen Planung entsprechende Mietnutzung nicht unerträglich für ihn werden lassen. Vielmehr wäre insoweit erforderlich, dass es an ihm auch angesichts seiner finanziellen Verhältnisse zumutbaren Wohnalternativen fehlt, wozu das OLG keine Feststellungen getroffen hat.
Relevanz für die Praxis
Nach der BGH-Entscheidung reicht in der vorliegenden Fallkonstellation der eigene Nutzungswunsch des aus der Ehewohnung ausgezogenen Ehegatten nicht aus und es ist diesem zumutbar, stattdessen eine Wohnung anzumieten.
Auch wenn es sich um einen typischen Fall der Eigenbedarfskündigung handeln dürfte, scheitert eine Änderung der bestehenden Gebrauchsregelung bereits daran, dass die Immobilie an einen Familienangehörigen des anderen Miteigentümer-Ehegatten vermietet worden ist.
PRAXISTIPP — Die Zuständigkeit des FamG folgt im vorliegenden Fall daraus, dass es sich um eine sonstige Familiensache nach § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG (Ansprüche im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung) handelt. |
Der Beschlusstenor des OLG (und die entsprechende Antragstellung des M) lautete: „Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, eine gemeinsame ordentliche Kündigungserklärung des Mietverhältnisses E … in …, bestehend aus … Zimmern, … Bad, … Küche und einem Dachboden sowie einem Garten mit dem Antragsteller gegenüber der Mieterin … abzugeben.“ (OLG Celle 19.3.25, 21 UF 237/24, juris als Vorinstanz). Der BGH hat dies beanstandet, weil damit offenbliebe, wie die Benutzung im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses geregelt werden soll. Er verlangt daher eine Antragstellung und Tenorierung, an der Kündigung (als Verwaltungsregelung) mitzuwirken und gleichzeitig zur konkreten Form, wie anschließend die Wohnung genutzt werden soll (als Benutzungsregelung). Der Antrag lautet demnach wie folgt:
Musterantrag: Verwaltungs- und Benutzungsregelung |
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Sollte es M nach Zurückverweisung der Sache vor dem OLG nicht gelingen, überzeugende weitere Gesichtspunkte anzuführen, wird seine Klage im Ergebnis erfolglos bleiben.
Er kann in diesem Fall noch nach § 749 BGB verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird. Diese erfolgt bei Grundstücken nach § 753 Abs. 1 S. 1 BGB durch Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG; vgl. BGH FamRZ 23, 352). Das Mietverhältnis besteht allerdings nach dem Zuschlag (§ 90 ZVG) gem. § 57 ZVG i. V. m § 566 BGB fort. Der Ersteher kann dann zwar gem. § 57a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Auch hierfür müssen aber die Voraussetzungen des § 573 BGB (berechtigtes Interesse, insbesondere Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) vorliegen (vgl. BGH NJW 82, 1696, 1699).
