30.06.2011 | Vermögensauseinandersetzung

Neue Regelungen der Grundstücksbewertung

Der Beitrag zeigt neue Regelungen der Grundstücksbewertung.  

Bisherige Bewertungsgrundlagen

Die Wertermittlung erfolgte bisher nach den Grundsätzen der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken - WertermittungsVO i.V. mit den dazu erlassenen Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 11.6.91 und 17.3.92. Die WertermittlungsVO und die Wertermittlungsrichtlinien liefern für das gerichtliche Verfahren zwar unverbindliche, aber verwertbare Erfahrungssätze (BGH FamRZ 89, 1051; 92, 918).  

Immobilien Wertermittlungsverordnung 2010

Der Gesetzgeber hat die WertermittlungsVO ersetzt durch die am 1.7.10 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertVO; BGBl I 10, 639; (vgl. dazu Kuckenburg, FuR 10, 593 und 665). Die WertermittlungsVO gilt für alle Gutachten, die ab dem 1.7.10 erstattet worden sind. Dabei ist unbeachtlich, dass der Wertermittlungsstichtag (§ 3) und der Qualitätsstichtag (§ 4) vor dem 1.7.10 liegen. Der Stichtag ist nur für die Marktverhältnisse von Relevanz, nicht aber für die rechtlichen Rahmenbedingungen der Gutachtenerstellung. Ohne Relevanz ist damit auch der Tag der Auftragserteilung an den Gutachter. Wie schon die WertermittlungsVO stellt die ImmoWertVO zur Ermittlung des Marktwerts nach § 8 das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 20 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren zur Wahl.  

Praxishinweis

Die Bewertungsmethode ist dem Gericht vorbehalten (BGH FamRZ 05, 99; BVerfG FamRZ 85, 256). Bei Beweisbeschlüssen ist also darauf zu achten, dass seitens des Richters die Wahl des Verfahrens vorgegeben wird. Fehlt dies, wird der Gebäudesachverständige von sich aus die Bewertungsmethode auswählen, was rechtsfehlerhaft ist. Somit ist anwaltlicher Vortrag erforderlich, um auf die Anwendung der geeigneten Bewertungsmethode hinzuwirken.  

Um das vom Sachverständigen vorgelegte Gutachten überprüfen zu können, ist eine eingehende Auseinandersetzung mit der ImmoWertVO notwendig. Ein Prozessbevollmächtigter muss ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten sorgfältig prüfen und auf Fehler des Sachverständigen hinweisen, z.B. auf fehlerhafte Flächenangaben im Bewertungsgutachten. Er darf sich nicht darauf verlassen, dass der Mandant selbst einen dieser offenkundigen Fehler feststellt (OLG Düsseldorf ZFE 07, 36; zur Anwaltshaftung BGH Anwaltsblatt 09, 306 ff.).  

Ein Sachverständigengutachten ist nicht zu verwerten, wenn es die gesetzlichen Neuregelungen nicht beachtet. Dies gilt insbesondere für die Berücksichtigung der Wert relevanten Einflüsse und deren Darstellung im Gutachten wie  

• demografische Entwicklung,

• mietrechtliche Vorgaben,

• den Aufbau einer Wertermittlung in der Reihenfolge der ImmoWertVO,

• die Auswahl der Bewertungsmethode durch Prüfung der Datenlage,

• die Berücksichtigung der Marktanpassung sowie

• die Nennung der energetischen Eigenschaften eines Gebäudes.

 

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