24.03.2026 · Fachbeitrag · Bundesfinanzhof

Bemessungsgrundlage für die GrESt in Wohnungsrechts- und Nießbrauchsfällen

von StB Dipl.-Finw. Matthias Borgmeier, LL. M., FOM, und RA Ann-Kristin Gruner, LL. M., beide Essen

Der Höhe der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer kommt bei einer derzeitigen Belastung von 6,5 % für Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein eine besondere Bedeutung zu. Der Rückbehalt von Rechten und deren Auswirkung auf die Grunderwerbsteuer scheint in der Praxis häufig mit Unsicherheiten verbunden zu sein. Der folgende Beitrag soll unter Berücksichtigung der jüngsten BFH-Urteile vom 22.10.25 (II R 32/22 und II R 5/22) „Licht ins Dunkel“ bringen.

1. Der Fall II R 32/22 vor dem BFH

Die Klägerin erwarb im Mai 2021 zwei Grundstücke zu einem Gesamtkaufpreis von 133.000 EUR, wovon 30.000 EUR auf Inventar entfielen. Eines der Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut. Zugunsten des Bruders der Veräußerin bestand aufgrund eines Erbauseinandersetzungsvertrags aus dem Jahr 2003 ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht an dem gesamten Wohnhaus sowie ein Nießbrauchsrecht an dem weiteren Grundstück. Die Eintragung dieser Rechte war bereits bewilligt; der Eintragungsantrag wurde kurz vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt. Das Wohnungsrecht wurde wenige Tage nach Vertragsschluss im Grundbuch eingetragen.

Im Kaufvertrag wurden Wohnungsrecht und Nießbrauch als bestehende, wenn auch noch nicht eingetragene Belastungen aufgeführt. Die Klägerin übernahm die Rechte im Fall der Eintragung; ausdrücklich wurde geregelt, dass dies bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt worden sei. Im Übrigen schuldete die Veräußerin lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang.