25.01.2024 · Fachbeitrag · Vermögensnachfolge

Ertragsteuerliche Folgen bei (teil-)entgeltlicher Übertragung von Immobilien im Privatvermögen

von StB Dipl.-Kauffrau Dr. Katrin Dorn, Hamburg, StB Frank Niesmann (M.I.Tax), Hamburg und StB Dennis Först, Regensburg

| Die Übertragung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken und die damit verbundenen Steuerfolgen sind insbesondere für die Nachfolgeberatung von besonderer Bedeutung. Dies gilt für entgeltliche, unentgeltliche und teilentgeltliche Übertragungen gleichermaßen. Die Gründe für teilentgeltliche Übertragungen können vielfältig sein. Neben der Versorgung des bisherigen Immobilieneigentümers geht es meist um die Gewährung von Nutzungsrechten, um Gleichstellungsgelder, Verbindlichkeiten oder um neues AfA-Volumen zu generieren. Die Gestaltung der Gegenleistung ist entscheidend dafür, inwieweit ertragsteuerlich eine entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung vorliegt und damit ggf. § 23 EStG ins Spiel kommt. Neben den ertragsteuerlichen Auswirkungen sollten stets auch die grunderwerb- und schenkungsteuerlichen Folgen solcher Übertragungen bedacht werden. Diese werden in Kürze in einem Folgebeitrag aufgezeigt. |

1. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Einzelnen

(Teil-)entgeltliche Übertragungen privater Grundstücke unterliegen als sonstige Einkünfte beim Übertragenden der Einkommensteuer, wenn die Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. d. § 23 EStG erfüllt sind. Die Steuerfolgen richten sich danach, inwieweit eine entgeltliche und/oder unentgeltliche Übertragung anzunehmen ist. Nach ständiger Rechtsprechung und herrschender Literaturmeinung wird hierbei die Anwendung der sog. strengen Trennungstheorie befürwortet. Für Übertragungen von Betriebsvermögen wird hingegen die Anwendung der sog. modifizierten Trennungstheorie diskutiert (s. Wendt, DB 13, 834; BFH 19.9.12, IV R 11/12). Inwieweit Letztere auch bei der Übertragung aus dem Privatvermögen in ein Betriebsvermögen eröffnet sein kann, ist bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt.

1.1 Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. d. § 23 EStG

Voraussetzung für ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG ist zunächst, dass die Übertragung des Grundstücks zu einem Rechtsträgerwechsel führt und gegen ein (Teil-)Entgelt erfolgt. Weitere Voraussetzung ist, dass zwischen der Anschaffung und der Veräußerung des im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen.