28.02.2024 · Fachbeitrag · Nachfolgeberatung

Die teilentgeltliche Übertragung privater Immobilien: grunderwerb- und schenkungsteuerliche Folgen

von StB Dipl.-Kauffrau Dr. Katrin Dorn, Hamburg, StB Frank Niesmann (M.I.Tax), Hamburg und StB Dennis Först, Regensburg

| In der letzten Ausgabe hatten wir die ertragsteuerlichen Konsequenzen teilentgeltlicher Übertragungen privater Immobilien im Rahmen der Nachfolgeberatung im Detail dargestellt ( ErbBstg 24, 46 ff.). Neben der Versorgung des bisherigen Immobilieneigentümers geht es dabei häufig um Aspekte wie die Gewährung von Nutzungsrechten, die Behandlung gezahlter Gleichstellungsgelder oder auch einfach darum, neues AfA-Volumen zu generieren. Die Höhe der Gegenleistung ist bei solchen Übertragungen letztlich entscheidend dafür, ob bei solchen Gestaltungen § 23 EStG ins Spiel kommt. Doch neben den ertragsteuerlichen Konsequenzen gilt es stets auch die grunderwerb- und schenkungsteuerlichen Folgen solcher Übertragungen im Blick zu haben, wenn man den Mandanten rechtssicher beraten will. |

1. Grunderwerbsteuerliche Folgen für die Beratung

Die Übertragung von Grundstücken, die zu einem Rechtsträgerwechsel führt, ist stets grunderwerbsteuerbar nach § 1 GrEStG. Dies gilt unabhängig davon, ob aus ertragsteuerlicher Sicht eine entgeltliche, teilentgeltliche oder unentgeltliche Übertragung vorliegt. Wie die Übertragung insoweit einzustufen ist, richtet sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Hierzu gehört nach grunderwerbsteuerlichen Grundsätzen jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt (BFH II R 7/15, BStBl II 18, 23; BFH II R 37/18, BStBl II 20, 236).

MERKE | Die gesetzliche Definition der Gegenleistung enthält § 9 GrEStG. Nur wenn eine solche Gegenleistung nicht vorhanden ist ‒ wie im Falle einer „reinen“ Schenkung oder ggf. bei Vereinbarung eines symbolischen Kaufpreises (vgl. BFH II R 65/04, BFH/NV 06, 2128; BFH II B 61/10, BFH/NV 11, 307) ‒, wird die Steuer nach den Grundbesitzwerten nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. 157 Abs. 1 bis 3 BewG bemessen (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GrEStG). Insoweit gelten dann die entsprechenden Grundsätze, die auch für die Bewertung des Grundstücks für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten (vgl. §§ 159, 176 bis 198 BewG). Vorbehaltene Nutzungen, wie z. B. der Nießbrauch, gehören ebenfalls zur Gegenleistung.