28.02.2023 · Fachbeitrag · Reform der Grundbesitzbewertung

Das neue Sachwertverfahren ab 2023

von StB Hans Günter Christoffel, Bornheim

| Nach den in der letzten Ausgabe dargestellten Änderungen im Ertragswertverfahren ( ErbBstg 23, 46 ff.) folgt nun das, was sich ab 2023 im Sachwertverfahren bei der Bewertung von Grundstücken getan hat. Auch hier ist Verursacher die ImmoWertV vom 14.7.21 (BGBl I 21, 2805). Diese erfordert eine Regionalisierung der durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes. Hinzu kommt eine Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts entweder durch den vom Gutachterausschuss vorgegebenen Sachwertfaktor oder durch die vom Gesetzgeber ersatzweise vorgeschriebene Wertzahl. Nachfolgend werden die für die Praxis wichtigen Änderungen des Sachwertverfahrens und ihre Auswirkungen auf die Grundstücksbewertung dargestellt. |

1. Anwendungsbereich des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren, geregelt in den §§ 189 bis 191 BewG, ist unmittelbar für die Bewertung sonstiger bebauter Grundstücke anzuwenden. Darüber hinaus ist das Sachwertverfahren ein „Lückenfüller“. Soweit Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser nicht im Vergleichswertverfahren bewertet werden, weil Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren fehlen, kommt eine Bewertung im Sachwertverfahren in Betracht. Schließlich ist das Sachwertverfahren anzuwenden, wenn es bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken an der üblichen Miete fehlt. Dies gilt selbst dann, wenn eine tatsächliche Miete vorliegt, die jedoch wegen der 20 %-Grenze in § 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG nicht mit der üblichen Miete abgeglichen werden kann (R B 182 Abs. 3 S. 3 ErbStR 2019).

2. Überblick über das Sachwertverfahren

Für das Sachwertverfahren werden grundsätzlich drei Komponenten benötigt, und zwar der Bodenwert, der Gebäudesachwert und in Ausnahmefällen der Sachwert für Außenanlagen.