28.07.2023 · Fachbeitrag · Gleichlautende Ländererlasse

Das neue Sachwertverfahren ab 2023 aus der Sicht der Finanzverwaltung

von StB Hans Günter Christoffel, Bornheim

| Das neue Sachwertverfahren ab 2023 ist durch die ImmoWertV vom 14.7.21 (BGBl I 21, 2805) geprägt. Dort ist erstmals ein Regionalisierungsfaktor eingeführt worden, durch den die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes auf Bundesebene an die regionalen Wertverhältnisse angepasst werden. Neu ist ebenfalls der Alterswertminderungsfaktor. Änderungen haben sich bei den Wertzahlen ergeben, die zum Tragen kommen, wenn die Gutachterausschüsse keine Sachwertfaktoren zur Anpassung des Sachwerts an das Marktgeschehen vorgeben. Die Finanzverwaltung hat sich dazu in den gleichlautenden Ländererlassen vom 20.3.23 (BStBl I 23, 738, kurz: GLE) positioniert. Die für die Praxis bedeutsamen „Knackpunkte“ werden nachfolgend dargestellt. |

1. Überblick über das Sachwertverfahren

Für das Sachwertverfahren werden grundsätzlich drei Komponenten benötigt, und zwar der Bodenwert, der Gebäudesachwert und in Ausnahmefällen der Wert der Außenanlagen. Bei der Ermittlung des Bodenwerts haben sich keine Änderungen gegenüber der Rechtslage vor 2023 ergeben. Als Bodenwert ist weiterhin der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG unter Rückgriff auf den Bodenrichtwert, ggf. angepasst, und die Grundstücksfläche anzusetzen. Änderungen haben sich ab 2023 beim Gebäudesachwert ergeben, bedingt durch die Anlehnung an die Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen nach § 36 ImmoWertV. Hier spielen der Regionalisierungsfaktor sowie der Alterswertminderungsfaktor eine Rolle.

• Ermittlung des Gebäudesachwerts

• Durchschnittliche Regelherstellungskosten (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG i. V. m. Anlage 24, Teil II., zum BewG)

• × Brutto-Grundfläche (§ 190 Abs. 3 S. 2 BewG)

• × Baupreisindex (§ 190 Abs. 3 S. 2 i. V. m. Abs. 4 BewG)

• = Durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes (§ 190 Abs. 3 BewG)

• × Regionalfaktor (§ 190 Abs. 3 S. 1 i. V. m. Abs. 5 BewG)

• × Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 3 S. 1 i. V. m. Abs. 6 BewG)

• = Gebäudesachwert (§ 190 BewG)