27.03.2024 · Fachbeitrag · Nießbrauchsbestellungen

Nießbrauch an Grundstücken des Privatvermögens ‒ Gestaltungsmöglichkeiten und Steuerfallen

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Die Einräumung von Nutzungsrechten an vermieteten Grundstücken des Privatvermögens ist zum einen ein beliebtes Gestaltungsinstrument zur Regelung der vorweggenommenen Erbfolge. Zum anderen sollen aber regelmäßig auch ertragsteuerliche Vorteile in Anspruch genommen werden. So sollen insbesondere Vermietungseinkünfte von hoch besteuerten Eigentümern auf niedrig besteuerte Nutzungsberechtigte verlagert werden. Um diese Ziele steuersicher zu erreichen, muss man immer auch das Damoklesschwert des Gestaltungsmissbrauchs (§ 42 AO) im Blick haben. Der folgende Beitrag gibt entsprechende Gestaltungshinweise und weist auf in jedem Fall zu vermeidende Steuerfallen hin. |

1. Grundsätzliches zur Einräumung von Nutzungsrechten

Die Einräumung eines Nießbrauchs an einer vermieteten Immobilie führt einkommensteuerlich dazu, dass die Erträge aus dem Objekt nunmehr dem Nießbraucher zufließen und von ihm zu versteuern sind. Steuergestalterisch ist dies interessant, wenn der Eigentümer der Immobilie einer hohen Steuerbelastung unterliegt und die positiven Einkünfte aus diesem Objekt z. B. auf einen Abkömmling verlagern will, der einen deutlich niedrigeren Steuersatz hat oder mangels anderer Einkünfte überhaupt nicht steuerpflichtig ist.

Bei derartigen Überlegungen ist zu beachten, dass sich die beim Eigentümer verbleibende Gebäudeabschreibung steuerlich nicht mehr auswirken kann, da dieser keine Einkünfte mehr erzielt, sodass die Gebäude-AfA endgültig verloren geht. Da zunehmend ältere Vermietungsobjekte zwischenzeitlich vollständig abgeschrieben sind, ist die Vereinbarung eines Zuwendungsnießbrauchs in der Besteuerungspraxis mittlerweile häufiger anzutreffen. Doch es gibt Spielregeln, an die man sich unbedingt halten sollte.