25.11.2025 · Fachbeitrag · Ertragsteuerrecht

Grundstücksübertragung in vorweggenommener Erbfolge: Steuerfallen und Gestaltungstipps

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Die lebzeitige Übertragung von Vermögen auf Angehörige ist in der Besteuerungspraxis vielfach anzutreffen, häufig getragen von dem Wunsch des potenziellen Erblassers, noch zu Lebzeiten „sein Haus zu bestellen“. Im Rahmen von Privatvermögen geht es dabei in aller Regel um die Übertragung von Grundstücken. Ertragsteuerliche Rechtsfolgen ergeben sich insbesondere dann, wenn der Grundstücksübernehmer das übertragene Objekt zur Einkünfteerzielung nutzt. Auch wenn schenkungsteuerliche Probleme oft in den Vordergrund rücken, sollten die ertragsteuerlichen Folgen unbedingt immer in die Planungsüberlegungen mit einbezogen werden ‒ und zwar sowohl aufseiten des Vermögensübergebers als auch beim Vermögensübernehmer. |

1. Übertragung von Privatvermögen

1.1 Unentgeltliche Übertragung

Erfolgt die Übertragung eines ganz oder teilweise der Einkünfteerzielung dienenden Grundstücks in vollem Umfang unentgeltlich, entstehen dem Grundstücksübernehmer keine abschreibungsfähigen Anschaffungskosten. Diese können allenfalls dann entstehen, wenn er die Nebenkosten der unentgeltlichen Übertragung übernimmt (BFH 9.7.13, IX R 43/11, BStBl II 14, 878). Er kann jedoch die Anschaffungs- oder Herstellungskosten weiterhin abschreiben, die dem Rechtsvorgänger seinerzeit entstanden sind (§ 11d Abs. 1 EStDV, R 7.3 Abs. 3 u. Abs. 6 EStR).

Tätigt der Grundstücksübernehmer innerhalb von drei Jahren nach der Übertragung größere Instandsetzungen, sind die anfallenden Kosten sofort als Werbungskosten absetzbar (oder ggf. über § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilbar). Die Regelungen des anschaffungsnahen Aufwands greifen mangels Anschaffungskosten nicht (R 6.4 Abs. 1 S. 2 EStR).