25.07.2025 · Fachbeitrag · Vermögensnachfolge

Übertragung von Grundstücken des Privatvermögens unter Nießbrauchsvorbehalt

von StBin Dr. Katrin Dorn, Fachberaterin für Unternehmensnachfolge DStV e. V., Partnerin bei Möhrle Happ Luther, München/Hamburg

| Der Nießbrauch stellt immer noch eines der vielseitigsten Instrumente im Bereich der Vermögensnachfolge dar, um Ihren Mandanten schon zu Lebzeiten gezielt eine strukturierte Vermögensnachfolge zu ermöglichen. Grundstücke des Privatvermögens werden typischerweise unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen. Ziel ist es häufig, die Erträge in den Fällen der Vermietung der Grundstücke oder eines Nutzungsrechts zurückzubehalten sowie die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer aktiv zu mindern. Der folgende Beitrag zeigt nicht nur die schenkungsteuerlichen Folgen auf. Auch die oft unterschätzten ertrag- und grunderwerbsteuerlichen Folgen solcher Übertragungen werden kurz skizziert. |

1. Steuerliche Konsequenzen der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

1.1 Ertragsteuerliche Folgen

Die Übertragung eines Grundstücks des Privatvermögens unter Nießbrauchsvorbehalt stellt aus ertragsteuerlicher Sicht eine unentgeltliche Vermögensübertragung dar. Übertragungsgegenstand ist das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück. Ein privates Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 EStG wird durch diese Übertragung nicht ausgelöst. Es kommt daher auch zu keiner Aufstockung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (vgl. BMF 30.9.13, BStBl I 13, 1184, Rn. 40; u. a. BFH 28.7.81, VIII R 124/76, BStBl II 82, 378).

• Beispiel

A überträgt ein vermietetes Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt auf seine Tochter. Der Nießbrauch wird für die Lebenszeit des A vereinbart. Das Grundstück hat er vor fünf Jahren angeschafft.