24.02.2026 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Schuldzinsen bei Grundstücksverkauf: Kaufpreisverwendung steuerlich entscheidend

von StB Dipl.-Finw. (FH) Karl-Heinz Günther, Windeck

Wird ein vermietetes Grundstück bei Anschaffung oder Herstellung fremdfinanziert, sind die anfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Die Situation ändert sich jedoch dann, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück veräußert und nach der Veräußerung weiterhin Schuldzinsen anfallen. Aber auch in derartigen Fällen ist unter bestimmten Voraussetzungen ein weiterer Schuldzinsenabzug möglich. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn der erzielte Veräußerungserlös nahen Angehörigen zugewendet wird.

1. Nachträglicher Werbungskostenabzug auch nach Veräußerung des Grundstücks nicht ausgeschlossen

Mit Urteil vom 6.12.17 (IX R 4/17, BStBl II 18, 268) hat der BFH klargestellt, dass ein einmal begründeter und zwischenzeitlich auch nicht aus anderen Gründen weggefallener wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit Einkünften i. S. d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG nicht allein deshalb entfällt, weil die mit den Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird. Vielmehr setzt sich der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung am Veräußerungspreis fort (sog. Surrogationsbetrachtung).

Dies gilt unabhängig von der Veräußerung und mithin auch unabhängig von der Frage, ob diese eventuell nach § 23 EStG steuerbar ist. Daher sind nachträgliche Schuldzinsen, die auf ein solches Darlehen entfallen, grundsätzlich auch nach einem Verkauf der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten zu berücksichtigen. Dies gilt allerdings nur, soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.