24.04.2026 · Fachbeitrag · Neue Erlassregelung

Vermögensnachfolge bei Grundstücken: Rechtsfolgen bei unentgeltlicher und teilentgeltlicher Übertragung

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Windeck

Das BMF-Schreiben vom 26.1.26 (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) widmet sich u. a. einem der komplexesten und praxisrelevantesten Bereiche der Vermögensnachfolgeplanung: der steuerlichen Behandlung unentgeltlicher und teilentgeltlicher Grundstücksübertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Die Bedeutung dieses Verwaltungsschreibens kann nicht überschätzt werden, da es erstmals nach über 20 Jahren umfassende Klarstellungen zu den vielfältigen steuerlichen Herausforderungen in diesem Bereich liefert. Im Fokus stehen dabei die komplexen Abgrenzungsfragen zwischen entgeltlichen, teilentgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungsvorgängen (zu den grunderwerb- und schenkungsteuerlichen Folgen siehe schon Dorn/Först, ErbBstg 24, 73 ff.).

1. Zum Hintergrund

Die Finanzverwaltung hatte sich zunächst mit BMF-Schreiben vom 18.7.03 (IV C 3 – S 2211 – 94/03) umfassend zu dieser Thematik geäußert. Zwischenzeitlich reagierte sie (BMF 20.10.17, IV C 1 – S 2171 c/09/10004: 006) auf die Rechtsprechung des BFH zu anschaffungsnahem Herstellungsaufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Das nunmehr vorliegende BMF-Schreiben vom 26.1.26 (IV C 1 - S 2253/00082/001/064) beschreibt nach über 20 Jahren erstmals wieder die aktuelle Position der Finanzverwaltung zu diesem Themenkomplex. Es ist daher Anlass genug, um die praktische Bedeutung der erforderlichen Einordnung von Aufwendungen im Gebäudebereich in Anschaffungs- und Herstellungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Rechtsvorgängen nochmals klar darzulegen.

2. Anschaffungskosten/Herstellungskosten

2.1 Funktionstüchtigkeit eines Gebäudes

Anschaffungskosten eines Gebäudes sind nach § 255 Abs. 1 HBG insbesondere Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Es ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile des Gebäudes nicht nutzbar sind. Ein Gebäude ist subjektiv funktionstüchtig, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers – z. B. als Mietwohnung, als Büro oder als eigengenutzte Wohnung – nutzbar ist. Investitionen zur Herstellung dieser Zweckbestimmung führen daher zu Anschaffungskosten. Zur Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung darüber, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Kommt es durch entsprechende Aufwendungen zu einer Standardhebung, liegen Anschaffungskosten vor.