24.04.2026 · Fachbeitrag · Immobilien

Vermögensnachfolge: steuerbefreite Zuwendung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechts an der selbstgenutzten Immobilie

von Dr. Thomas Stein, RA/StB/FA für Steuerrecht, Ulm

Immobilienzuwendungen sind häufig Gegenstand von Schenkungsüberlegungen. Dabei steht nicht immer nur die Übertragung des Eigentums im Vordergrund. Gerade bei selbst genutzten Immobilien kommen immer auch Erwägungen auf, ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrechts an der Immobilie zu verschaffen. Entsprechende Zuwendungsnießbräuche sind sowohl zugunsten des Ehegatten als auch zugunsten nichtehelicher Lebensgefährten oder anderer nahestehender Personen anzutreffen. Es stellt sich die Frage, ob diese Rechte steuerbefreit eingeräumt werden können.

1. Keine Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG sind Zuwendungen unter Lebenden steuerbefreit, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland belegenen bebauten Grundstück i. S. d. § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG verschafft, das ein Familienheim ist. Die Steuerbefreiung greift auch dann, wenn sich ein solches Familienheim in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums befindet.

Ein steuerbegünstigter Erwerb eines Familienheims liegt allerdings nur vor, wenn der längerlebende Ehegatte endgültig zivilrechtliches Eigentum oder Miteigentum an einer als Familienheim begünstigten Immobilie des anderen Ehegatten erwirbt und diese zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzt. Die Zuwendung eines dinglichen Wohnungs- oder Nießbrauchsrechts an dem Familienheim erfüllt daher nicht die Voraussetzungen für eine solche Steuerbefreiung (BFH 3.6.14, II R 45/12, BStBl II 14, 806). Dies folgt aus dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift, der insofern nicht erweiternd ausgelegt werden kann.