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07.08.2009 |Sozialgesetzbuch

Wohnungsrecht: Sozialleistungsträger konnte Ansprüche aus Vermietung auf sich überleiten

von RA / StB Dipl.-Kfm. Gerhard Slabon, FA ErbR, Paderborn

Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberechtigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflege­heim nicht mehr ausüben kann, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht (BGH 9.1.09, V ZR 168/07, Abruf-Nr. 090873).

 

Sachverhalt

Im Jahre 1979 übertrug die Mutter ihrer Tochter ihr Hausgrundstück im Wege der gemischten Schenkung. Die Mutter behielt sich ein unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit an einer Wohnung vor. Das Wohnungsrecht wurde ins Grundbuch eingetragen. Seit 2001 wird die inzwischen pflegebedürftige Mutter in einem Pflegeheim betreut. Die beklagte Tochter vermietete die von der Mutter genutzte Wohnung nach deren Auszug und erzielte hierbei eine monatliche Nettomiete von 400 EUR. Die durch ihre Einkünfte nicht gedeckten Heimpflegekosten übernahm der Kläger als Träger der Sozialhilfe. Der Sozialleistungsträger leitete den vertraglichen Ausgleichsanspruch für das Wohnrecht der Mutter bis zur Höhe der gewährten Sozialhilfe auf sich über.  

 

Entscheidungsgründe

Zunächst stellt der BGH klar, dass das Wohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fortbesteht, sodass der Sozialleistungsträger etwaige Zahlungsansprüche der Mutter wegen der Nichtausübung des Wohnungsrechts auf sich überleiten konnte. In dem Grundstücksübertragungsvertrag war keine Regelung für den Fall vorgesehen, dass die Mutter ihr Wohnungsrecht nicht ausüben kann. Der Vertrag enthält mithin eine Regelungs­lücke, die mittels ergänzender Auslegung zu schließen ist. Handelte es sich bei dem Vertrag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschließende Regelung, könnten die Räume nach dem Umzug der Mutter in ein Pflegeheim von niemandem genutzt werden: Die Mutter als Berechtigte wäre aus tatsächlichen Gründen gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Beklagte wäre angesichts des fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zustimmung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen.  

 

Bei der Ergänzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Vertragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben vereinbart hätten. Im Hinblick darauf, dass eine Rückkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit offenbar nicht zu erwarten und die ihr überlassene Wohnung zur Vermietung an Dritte geeignet ist, spricht viel für eine Berechtigung zur Weitervermietung. 

 

Bei der Feststellung, wem die Einnahmen aus der Vermietung zustehen, ist zu ber ücksichtigen, dass das Wohnungsrecht einen Teil der Altersvorsorge der Mutter darstellt, und dass ein Grund, weshalb ihr Umzug in ein Pflege­heim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten führen soll, nicht erkennbar ist. Jedoch ist daraus eine Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung entgeltlich an Dritte zu vermieten, nicht herzu­leiten. Eine Selbstnutzung durch den Eigentümer oder eine unentgeltliche Überlassung an nahe Familienangehörige entspricht dem Charakter des Wohnungs­rechts. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass das Wohnungsrecht der Alterssicherung des Berechtigten dient. Denn der Eigentümer hat nicht die Verpflichtung übernommen, die Wohnung auch dann zur Sicherung der Lebensgrundlage der Berechtigten einzusetzen, wenn diese das Wohnungsrecht nicht mehr ausüben kann.  

 

Praxishinweis

Insbesondere in älteren Übertragungsverträgen mit Wohnrechtsvorbehalt fehlt regelmäßig eine Regelung für den Fall, dass der Übergeber aufgrund eines Umzugs in ein Pflegeheim dauerhaft verhindert ist, das Wohnungsrecht selbst auszuüben. Problematisch war hier stets, ob der Sozialeistungsträger hier etwaige Ansprüche auf sich überleiten kann. Das Urteil des BGH schafft hier nun Klarheit: 

 

  • Der Eigentümer ist nach dem Auszug des Wohnungsberechtigten nicht verpflichtet, die Wohnung entgeltlich an Dritte zu vermieten.

 

  • Liegt eine Vermietung an Dritte vor, gebührt das Entgelt dem Wohnungs­berechtigten, d.h., der Anspruch kann wohl übergeleitet werden.

 

  • Hingegen ist eine Selbstnutzung bzw. eine unentgeltliche Überlassung an Angehörige möglich, sodass insoweit keine überleitbaren Ansprüche entstehen.
Quelle: Ausgabe 08 / 2009 | Seite 175 | ID 129016