01.01.2007 | Privatvermögen

Vorweggenommene Erbfolge in ein vermietetes Einfamilienhaus

von Prof. Joseph Ammenwerth, Lüdinghausen

Mit dem JStG 2007 wurden die Grundbesitzwerte moderat angehoben, es ist aber davon auszugehen, dass sie in Zukunft noch weiter ansteigen. Vielfach denken Eltern deshalb bereits heute darüber nach, wie sie das Vermögen steuergünstig auf ihre Kinder übertragen können, ohne dass sie – eventuell damit verbundene – Nachteile in Kauf nehmen müssen. 

Sachverhalt: Übertragung Einfamilienhaus

M, 50 Jahre alt, ist verheiratet mit F, 40 Jahre alt. Das Ehepaar hat drei Kinder, Agnes 11 Jahre alt, Fritz 8 Jahre alt und Erika 6 Jahre alt. Die Familie wohnt in einem eigenen Einfamilienhaus in Frankfurt. M ist außerdem Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses in der Nähe von Stuttgart, das er von seinen Eltern geerbt hat. Es wurde 1956 fertiggestellt. M hat folgende Gestaltungswünsche: 

• Das Haus soll schon zu seinen Lebzeiten übertragen werden.

• Es soll jedoch quasi in einer Hand bleiben. Deshalb will er das Haus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nur auf das älteste Kind, die Tochter Agnes übertragen.

• Die Mieteinkünfte sollen künftig von Agnes versteuert werden. Dadurch soll aber das Kindergeld/der Kinderfreibetrag nicht verloren gehen.

• Da es sich um sein Elternhaus handelt, soll Agnes das Haus gegen seinen Willen weder belasten noch veräußern dürfen.

• Weder bei der Übertragung noch bei einer etwaigen Rückabwicklung soll ErbSt anfallen, geschweige denn ESt.

Die Nettokaltmiete für das Haus beträgt monatlich 500 EUR. Es ist schulden­frei. Die AfA beträgt 1.000 EUR. Der Grund und Boden hat eine Fläche von 400 qm. Der Bodenrichtwert 1.1.96 beträgt 200 EUR/qm.  

 

1. Zivilrecht

Der Übergabevertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 518 BGB). Da Agnes minderjährig ist und ihr die Schenkung nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil bringt, ist eine Pflegerbestellung erforderlich. Der Eintritt in die Vermieterstellung (§ 535 BGB) begründet Verpflichtungen gegenüber dem Mieter, die für Minderjährige als rechtlich nachteilig anzusehen sind (Oldenburg NJW-RR 88, 839).  

Wenn M erreichen will, dass Agnes das Haus gegen seinen Willen weder belasten noch veräußern kann, müsste M die Möglichkeit haben, die Schenkung rückgängig zu machen, zum Beispiel durch Widerruf oder Rücktritt. Das Recht zum Widerruf oder Rücktritt kann sich aus dem Gesetz oder einer vertraglichen Vereinbarung ergeben: