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Leserforum

ErbStG 1997: Sie fragen - wir antworten

Immer noch erreichen uns zahlreiche Leseranfragen zum neuen ErbStG. Nachfolgend stellen wir Ihnen die wichtigsten Fragen und Antworten vor.

Frage: „Ist bei Eigentumswohnungen, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, der um die Alterswertminderung gekürzte Grundstückswert um einen Zuschlag von 20 % zu erhöhen?"

Antwort: Grundsätzlich gilt für bebaute Grundstücke: Bei der Bewertung im Ertragswertverfahren errechnet sich der Grundstückswert aus der durchschnittlichen Jahresmiete bzw. der durchschnittlichen üblichen Miete, vervielfacht mit 12,5 und gekürzt um die Alterswertminderung in Höhe von jährlich 0,5 % bzw. von maximal 25 %. Bei bebauten Grundstücken, die ausschließlich Wohnzwecken dienen und nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten, ist der so ermittelte Wert um einen Zuschlag von 20 % zu erhöhen (§ 146 Abs. 5 BewG). Diese Bewertungsgrundsätze gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum (§ 146 Abs. 8 BewG).

Der Gesetzeswortlaut beantwortet aber die Frage des Zuschlags für Eigentumswohnungen nicht eindeutig. Sieht man die Eigentumswohnung als bebautes Grundstück an, so könnte nach dem Wortlaut des § 146 Abs. 5 BewG ein Zuschlag in Betracht kommen, wenn die Eigentumswohnung über nicht mehr als zwei Wohnungen verfügt und darüber hinaus ausschließlich Wohnzwecken dient. Sieht man dagegen die Wohnanlage als bebautes Grundstück an, kommt man bei einer Wohnanlage mit nicht mehr als zwei Wohnungen und ausschließlicher Nutzung zu Wohnzwecken zu einem Zuschlag von 20 % bei der Bewertung des Wohneigentums. Bei Wohnanlagen mit mehr als zwei Wohnungen entfiele dagegen der Zuschlag.

Für letztere Auslegung könnte zumindest die Begründung im Bericht des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages vom 5.11.96 sprechen (BT-Drucksache 13/5952). Hierzu wird folgendes ausgeführt:

„Zudem ist der Grundstücksanteil bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern naturgemäß in der Regel höher, ohne daß sich dieser auf die Mieter auswirkt. Bei der Ermittlung des Restwerts muß dies jedoch berücksichtigt werden. In Annäherung an die 1964 festgestellten Unterschiede wurde hier für Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zuschlag von ... v.H. vorgesehen."

Zu beachten ist: Bei der Einheitsbewertung 1964 wurden Ein- und Zweifamilienhäuser mit Vervielfältigern bewertet, die um etwa 20 % über dem Vervielfältiger für Mietwohngrundstücke lagen. Eigentumswohnungen wurden wie Mietwohngrundstücke bewertet. Dies läßt den Schluß zu, daß in Anlehnung an die Einheitsbewertung 1964 für Eigentumswohnungen grundsätzlich kein Zuschlag von 20 % zu machen ist. Auch der Grundstücksanteil, der der Eigentumswohnung zuzurechnen ist und in etwa dem entspricht, was bei Mietwohngrundstücken als Grundstücksanteil auf die einzelne Mietwohnung entfällt, spricht gegen die Vornahme eines Zuschlags.

Hinweis: Nur dann, wenn die Eigentumswohnung in einem Baukörper liegt, der baulich wie ein Ein- oder Zweifamilienhaus gestaltet ist, ist ein Zuschlag von 20 % gerechtfertigt. Dient ein solcher Baukörper nicht nur Wohnzwecken, sondern auch anderen Zwecken, entfällt wegen der nicht ausschließlichen Nutzung zu Wohnzwecken allerdings der Zuschlag.

Frage: „Ist der Zuschlag von 20 % bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus zu versagen, wenn sich in dem Gebäude ein häusliches Arbeitszimmer befindet?"

Antwort: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der um die Alterswertminderung gekürzte Ausgangswert um einen Zuschlag von 20 % zu erhöhen, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient. Wird ein Teil des Gebäudes zu gewerblichen oder freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken genutzt, so kommt kein Zuschlag in Betracht.

Zu einem Gebäude, in dem sich ein häusliches Arbeitszimmer befindet, führt der VI. Senat des BFH in einem Urteil vom 30.6.95 aus, daß das häusliche Arbeitszimmer nicht Wohnzwecken dient (BStBl 95 II, 598). Folge: Der Steuerpflichtige kann hierfür keine erhöhte degressive AfA für Wohngebäude in Anspruch nehmen. Auch die Finanzverwaltung geht in R 42 a Abs. 3 Satz 2 EStR 1996 hiervon aus. Lediglich aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung wird das häusliche Arbeitszimmer bei einem Mieter den Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet.

Der II. Senat des BFH vertritt demgegenüber in einem Urteil vom 9.11.88 die Auffassung, daß ein häusliches Arbeitszimmer im Wohnbereich noch der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen ist (BStBl 89 II, 135).

Hinweis: Man braucht kein Prophet zu sein, um herauszufinden, daß sich die Finanzverwaltung der Auffassung des II. Senats anschließen wird. Die Folge wird der 20prozentige Zuschlag sein. Wollen Sie diesen Zuschlag vermeiden, müssen Sie die Streitfrage gerichtlich klären lassen.

Frage: „Wie ist die Alterswertminderung bei einer Garage zu berechnen, die nachträglich an ein Einfamilienhaus angebaut wurde?"

Antwort: Das Problem bei dieser Frage ist, ob die Alterswertminderung für das Einfamilienhaus getrennt von der Alterswertminderung für die Garage zu berechnen ist. Nach den Anweisungen zum Ertragswertverfahren für die Ermittlung der Einheitswerte 1964 gilt nach Abschnitt 28 Abs. 2 BewRGr der Grundsatz: „Anbauten teilen im allgemeinen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. Ist dagegen anzunehmen, daß ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Lebensdauer als das Hauptgebäude haben wird, so ist der auf ihn entfallende Anteil der Jahresrohmiete mit dem seiner Bauart und Bauausführung und seinem Baujahr entsprechenden Vervielfältiger zu multiplizieren. Von einer verschiedenen Bewertung der Gebäudeteile kann abgesehen werden, wenn ein Teil im Verhältnis zum ganzen Gebäude geringfügig ist."

Abweichend vom Recht zur Einheitsbewertung 1964 spielen für die Bestimmung der Alterswertminderung Bauart und Bauausführung  keine Rolle. Denn es werden bei der neuen Grundstücksbewertung stets 0,5 % für jedes Jahr und ein Höchstwert von 25 % als Alterswertminderung angesetzt. Lediglich das Baujahr könnte zu einer Differenzierung bei der Alterswertminderung zwingen. Der Anbau könnte dann das Schicksal des Hauptgebäudes teilen, wenn er im Verhältnis zu dem gesamten Gebäude als geringfügig anzusehen ist. Die Finanzverwaltung hat das Merkmal der Geringfügigkeit in der Vergangenheit als erfüllt angesehen, wenn die Jahresrohmiete für den neuen Gebäudeteil nicht mehr als 20 % der gesamten Jahresrohmiete beträgt (vgl. Finanzsenators Bremen 2.6.67 - S 3203 - A 1/St 51).

Beispiel:

Das Einfamilienhaus des A. ist am 5.3.60 fertiggestellt worden, die dazu gehörende Garage am 2.2.71. Für das Einfamilienhaus ist eine durchschnittliche übliche Miete von 12.000 DM und für die Garage eine durchschnittliche Miete von 600 DM anzusetzen. Das Einfamilienhaus dient ausschließlich Wohnzwecken. Erwerbszeitpunkt soll der 5.5.96 sein.

Lösung:

Die übliche Miete für die Garage beträgt weniger als 20 % der Gesamtmiete von 12.600 DM. Der Anbau teilt somit bei der Berechnung der Alterswertminderung das Schicksal des Hauptgebäudes. D.h., es wird derselbe Fertigstellungszeitpunkt zugrunde gelegt. Die Berechnung des Grundstückswerts sieht demnach wie folgt aus:


Durchschnittliche übliche Miete:                      12.600 DM
x Vervielfältiger 12,5 = Ausgangswert:               157.500 DM
Alterswertminderung: 36 Jahre x 0,5 % =          ./.  28.350 DM
                                                 --------------
gekürzter Ausgangswert:                              129.150 DM
20 prozentiger Zuschlag für Einfamilienhäuser,
die ausschließlich Wohnzwecken dienen:             +  25.830 DM
                                                 --------------
insgesamt:                                           154.980 DM
Grundstückswert (abgerundet):                        154.000 DM

Frage:  „Ist der nach ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert für das Gebäude ohne Korrekturen anzusetzen?"

Antwort: Das Grundstück ist nach § 147 Abs. 2 BewG unter Ansatz des Boden- und Gebäudewerts zu bewerten. Als Bodenwert wird die Grundstücksfläche, multipliziert mit dem um 30 % ermäßigten Bodenrichtwert, angesetzt. Der Gebäudewert bestimmt sich nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften und ist bei Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen mit dem Steuerbilanzwert anzusetzen.

Beispiel:

B. ist Eigentümer eines typischen Industriegrundstücks, das zu speziellen Fertigungsverfahren für den Betrieb errichtet wurde. Für das Grundstück läßt sich keine übliche Miete ermitteln. B. hat den Gebäudewert vor Übertragung des Betriebsvermögens um eine Rücklage nach § 6 b EStG gemindert. Darüber hinaus hat er degressive AfA in Höhe von 5 % pro Jahr in Anspruch genommen. Welcher Gebäudewert ist anzusetzen?

Lösung:

Trotz Übertragung der § 6b-EStG-Rücklage und Inanspruchnahme der degressiven AfA darf B. neben dem Bodenwert für das Gebäude den Steuerbilanzwert, ermittelt durch eine Zwischenbilanz auf den Erwerbszeitpunkt, ansetzen. Keine der beiden „Maßnahmen" rechtfertigt es, abweichend vom Steuerbilanzwert einen anderen Wertansatz für das Gebäude zu wählen. Maßgebend ist also der in der Steuerbilanz auf den Erwerbszeitpunkt ausgewiesene Restbuchwert.

Selbst wenn der Steuerpflichtige für das Gebäude nur noch einen Erinnerungswert von 1 DM in seiner Steuerbilanz ausweist, muß dieser übernommen werden. Er bildet zusammen mit dem Wert von Grund und Boden den neuen Grundstückswert.

Frage: „Wie sind Erbbaurechte unter nahen Angehörigen zu bewerten, wenn der jährliche Erbbauzins 0 DM beträgt?"

Antwort: Bei der Bewertung eines Grundstücks, das mit einem Erbbaurecht belastet ist, sind zwei Rechenschritte erforderlich. Zuerst ist der Gesamtwert des Grundstücks einschließlich Aufbauten zu ermitteln. Dieser Gesamtwert ist sodann auf den Grundstückseigentümer und den Erbbauberechtigten aufzuteilen. Bei dem Grundstückseigentümer wird das erbbaurechtsbelastete Grundstück mit dem 18,6fachen der im Besteuerungszeitpunkt jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen angesetzt. Der Erbbauberechtigte versteuert den Unterschiedsbetrag zwischen dem Gesamtwert und den kapitalisierten Erbbauzinsen.

Werden unter nahen Angehörigen keine Erbbauzinszahlungen vereinbart, so ist der jährliche Erbbauzins mit 0 DM anzusetzen. Für den erbbaurechtsbelasteten Grundstückseigentümer bedeutet dies, daß bei seinem Grundstück ein Wert von 18,6 x 0 DM = 0 DM anzusetzen ist. Der Erbbauberechtigte hat dagegen den Gesamtwert abzüglich 0 DM = Gesamtwert des Grundstücks zu versteuern.

Weder der Erbbauzinsanspruch noch die Verpflichtung zur Zahlung der jährlichen Erbbauzinsen können bei der Grundstücksbewertung oder außerhalb dieser Bewertung als gesonderte Positionen berücksichtigt werden (§ 148 Abs. 1 Satz 3 BewG). Dies bedeutet auch: Die unentgeltliche Einräumung des Erbbaurechts dürfte nicht als Zuwendung an den Erbbauberechtigten anzusehen sein.

Wird das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück übertragen, so ist hierfür ein Wert von 0 DM anzusetzen. Dies gilt selbst dann, wenn dieses Grundstück auf den Erbbauberechtigten übergeht. Damit läßt sich das Erbbaurecht bei Vereinbarung von jährlichen Erbbauzinsen in Höhe von 0 DM als Gestaltungsmittel einsetzen.

Gestaltungshinweis: Will der Grundstückseigentümer das Grundstück unbesteuert übertragen, empfiehlt es sich, einen Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren und dort Erbbauzinszahlungen in Höhe von 0 DM vorzusehen. Dann ist der Wert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks 0 DM, so daß unabhängig von der Zugehörigkeit des Erwerbers zu einer Steuerklasse keine Erbschaft- und Schenkungsteuer anfallen kann. „Gekniffener" ist dabei der Erbbauberechtigte, der sein Erbaurecht überträgt, weil ja vom Gesamtwert kein Abzug zu machen ist.

Quelle: Erbfolgebesteuerung - Ausgabe 04/1997, Seite 25

Quelle: Ausgabe 04 / 1997 | Seite 25 | ID 101693