28.03.2023 · Fachbeitrag · Grundbesitzbewertung

Neue Bewertung in Erbbaurechtsfällen ab 2023

von StB Hans Günter Christoffel, Bornheim

| Der Gesetzgeber hat im JStG 2022 die Bewertung von Erbbaurechten und erbbaurechtsbelasteten Grundstücken in den §§ 193 und 194 BewG überarbeitet. Dabei hält er an dem Konzept fest, dass er sowohl beim Erbbaurecht als auch beim erbbaurechtsbelasteten Grundstück von jeweils einer selbstständigen wirtschaftlichen Einheit ausgeht. Auch der Grundgedanke, dass es sich bei Bestellung eines Erbbaurechts um eine Aufteilungsregelung zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks handelt, wird fortgeführt. Das, was sich ab 2023 für die Bewertung in diesem Bereich ändert, wird nachfolgend dargestellt ‒ mit einem kurzen Exkurs zur Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden. |

1. Zwei wirtschaftliche Einheiten

Ab 2023 bleibt es dabei: Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, ist das Erbbaurecht einerseits und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück andererseits als wirtschaftliche Einheit gesondert zu bewerten (§ 192 S. 1 BewG). Mit der Bewertung des Erbbaurechts (§ 193 BewG) ist die Verpflichtung zur Zahlung der Erbbauzinsen abgegolten. Dies gilt auch für die Bewertung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks; auch hier ist der Erbbauzins nicht zu berücksichtigen (§ 192 S. 2 BewG). Beide wirtschaftlichen Einheiten zählen zum Grundvermögen (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 BewG), und die jeweils ermittelten Grundbesitzwerte dürfen nicht negativ sein (§ 192 S. 2 2. Halbs. BewG).

2. Wegfall des Vergleichswertverfahrens für die Bewertung des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks

§ 193 Abs. 1 und § 194 Abs. 1 BewG i. d. F. vor dem JStG 2022 sahen für die Wertermittlung des Erbbaurechts bzw. des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks vorrangig die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren vor, vorausgesetzt, es lagen Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vor. So wurde insbesondere das Vergleichswertverfahren für Erbbaurechte bei Bauherrenmodellen angewandt, bei denen Anfang der 1970er Jahre Eigentumswohnungen auf einem erbbaurechtsbelasteten Grundstück gebaut wurden, um auf diese Weise die Einmalzahlung von Erbbauzinsen als sofort abzugsfähige Werbungskosten sicherzustellen. Hier gab es Bauherrengemeinschaften, die über 1.000 solcher Eigentumswohnungen verfügten. Wurde nun aus dem Bestand dieser Eigentumswohnungen in einem überschaubaren Zeitraum vor dem Bewertungsstichtag eine repräsentative Anzahl veräußert, war es möglich, aus den Kaufpreisen Vergleichswerte abzuleiten.