01.04.2026 · Nachricht · Nießbrauch

Nießbrauchrecht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung

Ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht ist als Gegenleistung für den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Dies hat der BFH (22.10.25, II R 5/22, Abruf-Nr. 252379 ) entschieden.

Die Steuerpflichtige erwarb im Jahr 2015 ein Erbbaurecht an Grundstücken. Neben der Zahlung des Kaufpreises verpflichtete sie sich, einen jährlichen Erbbauzins zu zahlen. Die Veräußerin verpflichtete sich, zugunsten der Grundstückseigentümerin für die Dauer des Erbbaurechts ein Nießbrauchrecht an auf dem Erbbaugrundstück errichteten Wohnungen zu bestellen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags im Jahr 2015 war das Nießbrauchrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen, die erstmalige Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch erfolgte erst nach dem Erwerb des Erbbaurechts.

Bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer setzte das FA als Bemessungsgrundlage neben dem Kaufpreis und dem kapitalisierten Jahreswert des Erbbauzinses auch den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts an. Das FG wies die eingelegte Klage als unbegründet ab. Im Revisionsverfahren bestätigte der BFH die Entscheidung der Vorinstanz.