04.05.2026 · Fachbeitrag · Investitionen

Investitionen im Gebäudebereich nach un- und teilentgeltlicher Übertragung

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Die Finanzverwaltung hat mit BMF-Schreiben v. 26.1.26, IV C 1 - S 2253/00082/001/064 (BStBl. I 2026, 272), aktuell und umfassend zu der Frage Stellung genommen, wann Investitionen im Gebäudebereich zu Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten führen bzw. wann ein sofortiger Kostenabzug als Erhaltungsaufwand möglich ist. Besonderheiten ergeben sich in diesem Bereich immer dann, wenn eine Immobilie unentgeltlich oder teilentgeltlich übertragen wird und der neue Eigentümer nun vor der Frage steht, wie die ihm entstandenen Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können. 

1. Anschaffungskosten

Anschaffungskosten eines Gebäudes sind nach § 255 Abs. 1 HGB insbesondere Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist.

a) Objektive Funktionstüchtigkeit

Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile des Gebäudes (auch aufgrund von eingetretenem Verschleiß) nicht nutzbar sind. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Wohngebäude nach dem Erwerb aufgrund einer nicht funktionierenden Heizung nicht zu Wohnzwecken nutzbar ist. Entsprechende Aufwendungen führen dann zu Anschaffungskosten (BFH 20.8.02, IX R 70/00, BStBl. II 2003, 585).