26.03.2014 · Fachbeitrag · Mietrecht

Tod des Mieters: Verhaltenstipps für Vermieter, Eintretende, Fortsetzende und Erben

von RA Uwe Gottwald, VRiLG a.D., Vallendar

| Beim Tod eines Mieters stellen sich bezüglich des Mietverhältnisses viele Fragen. Die folgenden Checklisten sollen Tipps für mögliche Verhaltensweisen von Vermieter und Eintretenden, Fortsetzendem und Erben geben. |

Für den Vermieter ergeben sich Rechte und Pflichten nach dem Tod seines Mieters.

Checkliste / Tod des Mieters: Rechte und Pflichten des Vermieters

Handelt es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum?

Ist der Mieter verstorben oder für tot erklärt worden?

War der Verstorbene alleiniger Mieter (Fall des § 563 BGB)?

• Wer hat mit dem Verstorbenen in der Wohnung in einem gemeinsamen Haushalt gelebt?

• • Ehegatte?

• • Lebenspartner?

• • Kinder?

• • Familienangehörige?

• • andere, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben?

• Sind eintrittsberechtigte privilegierte Personen i.S. von § 563 Abs. 1 oder 2 BGB vorhanden, treten sie im Wege der das Erbrecht verdrängenden Sonderrechtsnachfolge in das bestehende Mietverhältnis ein:

• • Ehegatte wird Alleinmieter;

• • Lebenspartner tritt neben eintrittsberechtigten Kindern (als Mitmietern) ein;

• • Kinder treten außer mit Ehegatten neben dem überlebenden Lebenspartner als Mitmieter ein;

• • andere Familienangehörige und andere Personen treten nur ein, wenn kein überlebender Ehegatte oder Lebenspartner eintritt; neben Kindern und neben weiteren anderen Familienangehörigen oder anderen Personen treten sie als Mitmieter ein.

• Hat eine oder haben mehrere eingetretene Personen den Eintritt wirksam abgelehnt?

• • Ablehnungserklärung zugegangen?

• • Ablehnungsfrist von einem Monat eingehalten?

• • Rechtsfolge der wirksamen Ablehnung?

• • Sonderrechtsnachfolge des Ablehnenden wird rückwirkend auf den Todeszeitpunkt des Mieters beseitigt;

• • Eintrittsrecht anderer Personen des § 563 Abs. 2 BGB lebt auf.

• Gesamtrechtsnachfolge etwaiger Erben nach § 564 S. 1 BGB wird möglich, wenn alle eintrittsberechtigten Personen denEintritt abgelehnt haben.

• Kündigungsrecht des Vermieters bei Eintritt einer oder mehrerer Personen, § 563 Abs. 4 BGB

• • Überlegungsfrist von einem Monat eingehalten?

• • Wichtiger Grund?

• • Kündigung schriftlich (§ 568 BGB) und unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 i.V. mit §§ 573, 573a BGB wirksam?

• • Gesetzliche Fristen beachtet, § 573d Abs. 2 BGB?

• • Sozialklausel der §§ 574 ff., 549 BGB beachtet?

• • Keine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters möglich (§ 563 Abs. 5 BGB)!

War der verstorbene Mieter Mitmieter(gemeinschaftlicher Mietvertrag; Fall des § 563a BGB):

• Privilegierte Person(en) des § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB?

• Mehrere überlebende Mietmieter privilegiert nach § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB?

• Mehrere Mitmieter nur z.T. privilegierte Personen des § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB?

• Mitmieter keine privilegierte Person/en § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB und privilegierte Personen nach dieser Bestimmung vorhanden?

• Keine der in § 563a Abs. 1 BGB genannten Personen Mietmieter und keine privilegierten Personen i.S. des § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB?

• Rechtsfolge der Fortsetzung?

• • Kündigungsrecht des/der überlebenden Mitmieter (mehrere nur gemeinsam):

• - Überlegungsfrist eingehalten?

• - Schriftform nach § 568 BGB eingehalten?

• - Frist des Zugangs beim Vermieter eingehalten?

• - Kein Kündigungsgrund notwendig!

• - Rechtsfolge der wirksamen Kündigung: Ende des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist zum Monatsende; Frist drei Monate, abzüglich Karenzzeit von drei Werktagen, § 573d Abs. 2 bzw. § 575a Abs. 3 BGB.

• • Kein Kündigungsrecht des Vermieters!

• Kein Eintritt privilegierter Personen i.S. von § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB (auch infolge des Gebrauchs des Ablehnungsrechts) und keine Fortsetzung nach § 563a BGB:

• Rechtsfolge: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, § 564 S. 1 BGB,

• • Außerordentliches Kündigungsrecht:  

• - des Mieters und

• - des Vermieters, § 564 S. 2 BGB;

• - Kündigung schriftlich, § 568 BGB?

• - Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist?

• - Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen?

• Bei Kündigung durch den Vermieter sind die §§ 573 ff. BGB nicht anwendbar; allerdings nach h.M. die Sozialklausel nach den § 574 ff. BGB

• - Hinweis des Vermieters auf die Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs?

• • Regelungsgehalt des § 564 BGB durch Mietvertragsparteien abdingbar.

• Haftung bei Eintritt nach § 563 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB oder Fortsetzung nach § 563a BGB?

• Ab Eintritt bzw. Fortsetzung Haftung im Hinblick auf die mietvertraglichen Pflichten;

• Betreffend Erblasserschulden Haftung von Erbe und Eintretenden bzw. Fortsetzenden als Gesamtschuldner.

• • Innenverhältnis: Haftung des Erben;

• Anrechnung von Mietvorauszahlungen des verstorbenen Mieters für die Zeit nach seinem Tod, § 563b Abs. 2 BGB?

• Verlangen nach Sicherheitsleistung durch Vermieter, § 563b Abs. 3 BGB?