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01.08.2011 |Wohnungsrecht

Kein Erlöschen des Wohnungsrechts bei subjektivem Ausübungshindernis

von RA und Notar Reinhold Redig, Mörlenbach

Der endgültige Auszug der Wohnungsberechtigten aus einem Anwesen führt nicht zum Erlöschen des Wohnungsrechts (OLG Saarbrücken 5.8.10, 5 W 175/10, MDR 11, 25, Abruf-Nr. 112287).

 

Sachverhalt

Der Vater des Erblassers übertrug diesem durch notariellen Vertrag ein Grundstück. In diesem Vertrag wurde der Ehefrau des Erblassers (Wohnungsberechtigte) ein Wohnrecht auf Lebensdauer in dem Hausanwesen eingeräumt. Das bestellte Wohnungsrecht ist aufschiebend bedingt. Es entsteht erst mit dem Tod des Erblassers. Es ist außerdem auflösend befristet durch Wiederheirat der Wohnungsberechtigten oder durch Eingehung eines eheähnlichen Verhältnisses. Für das eingeräumte aufschiebend bedingte und auflösend befristete Wohnungsrecht samt Nebenleistungen bestellten der Vater des Erblassers und der Erblasser eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zulasten der Grundstücke und zugunsten der Wohnungsberechtigten.  

 

Nach dem Tod des Erblassers durch Suizid zog die Wohnungsberechtigte mit ihren beiden Kindern aus dem Anwesen aus und wohnt seither anderen Orts. In der notariellen Urkunde war noch vereinbart, dass dem Wohnungsberechtigten kein Anspruch auf Entschädigung, Geldersatz oder Geldrente zusteht, insbesondere nicht nach § 18 Saarländisches AGzBGB oder wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage, falls die überlassene Wohnung aufgegeben wird oder aus sonstigen Gründen das Wohnungsrecht nicht ausgeübt wird.  

 

Entscheidungsgründe

Das Wohnungsrecht ist wegen des Räumens der Wohnung und des Begründens eines neuen Wohnsitzes der Wohnungsberechtigten nicht erloschen. Der Vortrag, die Wohnungsberechtigte zeige durch die Aufgabe des Wohnungsrechts, dass kein Bedarf für ihre Absicherung nach dem Tod des Ehemanns mehr bestehe, begründet nicht die Voraussetzungen dafür, dass § 313 BGB angewendet wird. Vor dem Hintergrund, dass eine Rückkehr in die vom Wohnrecht erfassten Räume tatsächlich ohne Weiteres möglich wäre, und dass auch die Option einer einvernehmlichen Überlassung der Rechtsausübung an Dritte besteht, fehlt es an einer schwerwiegenden Veränderung der dem Vertrag zugrunde liegenden Umstände im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB (BGH NJW 07, 1884 = ZEV 07, 391).  

 

Im Übrigen sind Veränderungen, die die Vertragsparteien vorhergesehen hatten, von vornherein nicht geeignet, Rechte aus § 313 BGB zu begründen. Die Parteien des notariellen Vertrags hatten jedoch die Möglichkeit, dass die Berechtigte die überlassene Wohnung aufgibt oder aus sonstigen Gründen das Wohnungsrecht nicht ausübt, in Betracht gezogen. Sie haben sich aber darauf beschränkt zu regeln, dass in einem solchen Fall keine Entschädigungsansprüche der Berechtigten gegeben sein sollen. Hätten sie gewollt, dass das Wohnungsrecht als solches wegfallen soll, hätten sie eine auflösende Bedingung etwa an das (nicht nur vorübergehende) Verlassen des Anwesens anknüpfen können, wie für den Fall der Wiederverheiratung explizit geschehen. 

 

Praxishinweis

Kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht infolge in der Person des Berechtigten liegender Gründe (hier: Pflegefall) nicht wahrgenommen werden, besteht weder ein Anspruch auf Geldersatz noch auf Gestattung der Vermietung (LG Heidelberg NotBZ 10, 155). Umgekehrt erlischt das Wohnungsrecht nicht und es besteht kein schuldrechtlicher Anspruch auf Zustimmung zur Löschung bei Auszug des Berechtigten (BGH NJW 09, 1348 = ZEV 09, 252; OLG Celle NJW-RR 08, 397 = ZEV 08, 396).  

 

Das Wohnungsrecht erlischt erst, wenn seine Ausübung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd unmöglich wird (BGH NJW 85, 1025). Dies ist unter anderem der Fall, wenn das Recht niemandem mehr einen Vorteil bietet (BGH NJW 64, 1226). An diesen Voraussetzungen fehlt es, wenn das Wohnungsrecht aufgrund der Aufnahme des Berechtigten in ein Pflegeheim nicht ausgeübt werden kann. Denn ihm bleibt nach § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB die Möglichkeit, mit Gestattung des Grundstückseigentümers die Ausübung seines Rechts anderen zu überlassen und dadurch z.B. für sich einen Mietanspruch gegen den Besitzer der dem Recht unterliegenden Räumen zu begründen (BGH LM § 1090 Nr. 7).  

 

Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis wegen Unterbringung in einem Pflegeheim führt somit nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht (BGH NJW 07, 1884; OLG Oldenburg NJW-RR 94, 468; OLG Köln NJW-RR 95, 1358 = FamRZ 95, 1408; vgl. OLG Celle MDR 98, 1344; a.A. Krauß, Überlassungsverträge, Rn. 1069 bei dauernder Pflegebedürftigkeit ohne Aussicht auf Besserung des Gesundheitszustands).  

 

Es ist möglich, auch mit dinglicher Wirkung zu vereinbaren, das Wohnungsrecht unter der auflösenden Bedingung zu bestellen, dass der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verlassen hat, um Zweifelsfälle zu vermeiden (BayObLG MittBayNot 98, 33 = NJW-RR 98, 85). Soll das Wohnungsrecht als solches bei Auszug des Berechtigten wegfallen, ist das Recht auflösend bedingt an das (nicht nur vorübergehende) Verlassen des Anwesens anzuknüpfen.  

 

Musterformulierung: Erlöschen des Wohnungsrechts

Das Wohnungsrecht erlischt, ist also auflösend bedingt, wenn es voraussichtlich auf Dauer (z.B. länger als sechs Monate) nicht mehr ausgeübt wird oder der Berechtigte den Mittelpunkt seiner Lebensverhältnisse nicht nur vorübergehend nicht mehr in der Wohnung hat. Der Berechtigte ist unter diesen Umständen zur Bewilligung der Löschung verpflichtet. 

 

 

Quelle: Ausgabe 08 / 2011 | Seite 134 | ID 147490