02.04.2009 | Grundbuchrecht

Grundstückskauf von Erben: In diesen Fällen ist eine Voreintragung wichtig

von RA und Notar Jürgen Gemmer, FA für Steuerrecht, Braunschweig

In EE 09, 35, haben wir darüber berichtet, dass im Fall eines Verkaufs einer Immobilie eine Grundbuchberichtigung durch Voreintragung des Erben nicht erforderlich ist. Grundlage hierfür ist § 40 Abs. 1 GBO. Diese Vorschrift, die den Grundbuchverkehr erleichtern und den Beteiligten Kosten sparen will, kann allerdings aus Käufersicht zur Falle werden. Der folgende Beitrag zeigt anhand von Beispielen die Gefahren auf, die sich aus einem Verzicht auf die Voreintragung des Erben im Grundstücksverkehr ergeben können.  

Beispiel 1: Verkäufer legitimiert sich durch notarielles Testament oder Erbvertrag

Verkäufer V verkauft ein Hausgrundstück an den Käufer K. Zum Nachweis seiner Berechtigung legt V bei Verkauf und anschließender Grundbuchumschreibung ein vom Nachlassgericht eröffnetes notarielles Testament des kürzlich verstorbenen Eigentümers E vor, das ihn als Alleinerbe ausweist.  

Ohne Voreintragung des V erfolgt die Eintragung des K im Grundbuch. Danach meldet sich der N und legt eine zeitlich spätere Verfügung des E von Todes wegen vor, in der er statt des V als Alleinerbe eingesetzt ist.  

 

Nach § 35 Abs. 1 S. 2 GBO reicht es verfahrensrechtlich aus, im Rahmen des Vollzugs des Grundstückskaufvertrags das eröffnete notarielle Testament oder den Erbvertrag dem Grundbuchamt vorzulegen. Der Verzicht auf die Voreintragung des V im Grundbuch hat jedoch zur Folge, dass für K ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen ist. Denn ohne die Voreintragung liegen die Voraussetzungen des § 892 BGB (öffentlicher Glaube des Grundbuchs) nicht vor. Auch der Gutglaubenschutz des § 2366 BGB kommt nicht zum Tragen, da er die Erteilung eines Erbscheins voraussetzt.  

Daher kann hier der N als wahrer Erbe aufgrund der zunächst unbekannten, zeitlich späteren Verfügung von Todes wegen, auch nach Umschreibung des Eigentums auf den K von diesem die Herausgabe des Grundstücks und Grundbuchberichtigung verlangen.