03.03.2010 | Vermietung und Verpachtung
Wann sind Schönheitsreparaturen steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln?
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Folge: Die Aufwendungen können nicht sofort in voller Höhe, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden (Bundesfinanzhof, Urteil vom 25.8.2009, Az: IX R 20/08, Abruf-Nr. 093875).
Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten gehören dagegen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Welche Aufwendungen aber als solche Erhaltungsarbeiten gelten, ist umstritten. Insbesondere ist unklar, ob auch Schönheitsreparaturen (wie zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken) darunterfallen.
Praxistipp: Sofern Erhaltungsaufwand im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung anfällt, können alle Arbeiten nur im Zusammenhang betrachtet werden. Um den sofortigen Werbungskostenabzug von üblichen Erhaltungsaufwendungen zu erreichen, müssen diese Maßnahmen also isoliert durchgeführt werden. Der Hausbesitzer sollte sie nach Möglichkeit in einem anderen Jahr durchführen. Alternativ hat er darauf zu achten, dass die 15-Prozent-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird.
