22.12.2009 | Immobilien

Erwerb eigengenutzten Wohnraums: Einspruch gegen Grunderwerbsteuer?

von Dipl.-Finanzwirt (FH) Christian Freischlader, Steuerberater, Dr. Schmidt und Partner, Koblenz/Dresden/Oberhausen

Nach dem Finanzgericht Nürnberg sind die Grunderwerbsteuer für den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum und die Anhebung des Steuersatzes von 2 auf 3,5 Prozent trotz Wegfalls der Eigenheimzulage verfassungsgemäß (Az: Urteil vom 13.11.2008, Az: 4 K 826/07, Abruf-Nr: 093737). Dieses Urteil wird zurzeit durch den Bundesfinanzhof (BFH) überprüft (Az: II R 4/09). Was steckt hinter dieser Rechtsfrage?  

Besteuerung des Rechtsträgerwechsels

Der Grunderwerbsteuer (GrESt) unterliegt grundsätzlich jeder sogenannte Rechtsträgerwechsel eines Grundstücks. In § 1 Abs. 1 bis 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind insofern abschließend alle Rechtsvorgänge abschließend aufgezählt, die einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang auslösen. Der Besteuerung unterliegt somit jede Änderung des Rechts an einem Grundstück (auch wenn sie wirtschaftlich nicht dem Eigentum entspricht), also:  

• ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet;

• die Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet;

• der Übergang des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf. Besondere Ausnahmen hiervon sind in § 1 Abs. 1 GrEStG aufgezählt;

• das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren;

• ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruchs oder der Rechte aus einem Meistgebot begründet;

• ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet.

• ein Anteilswechsel bei Personengesellschaften innerhalb von fünf Jahren in Höhe von mindestens 95 Prozent, wenn zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück gehört.

Ausnahmen von der Besteuerung

Von der Besteuerung sind gemäß § 3 GrEStG u.a. folgende Positionen ausgenommen (weitere Einzelfälle regeln §§ 4 bis 7 GrEStG):  

• der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt;

• der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes;

• der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses;

• der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers;

• der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen einer Scheidungsauseinandersetzung;

• der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind.

Bemessung und Höhe der GrESt

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 GrEStG grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Gegenleistung ist die Leistung, die der Veräußerer für die Veräußerung des Grundstücks insgesamt tatsächlich erhält; auf die Bezifferung im Kaufvertrag kommt es grundsätzlich nicht an. Bei unentgeltlichen Vorgängen (wie Schenkungen) bemisst sich die Grundsteuer nach dem Bedarfswert des Grundstücks.