10.07.2026 · Fachbeitrag · Praxisimmobilien

Steuerliche Optimierung der Zahnarztpraxis im Privathaus

von Dipl.-Finw. (FH), Thomas Rennar, Hannover

Es kommt häufig vor, dass eine eigentlich private Immobilie durch die Nutzung für die Zahnarztpraxis steuerlich zum Betriebsvermögen wird – man spricht hier von einer „gewerblichen Infizierung“. Das hat Folgen: Wird die Immobilie später verkauft, kann es zu einer hohen Steuerbelastung kommen, weil der Verkauf steuerlich wie ein betrieblicher Gewinn behandelt wird. Auch die Entnahme der Immobilie aus dem Betriebsvermögen kann Steuern auslösen, weil Wertsteigerungen („stille Reserven“) versteuert werden müssen. Im Beitrag lesen Sie, wie Sie dieses Problem umgehen.

Problem: Gewerbliche Infizierung der Praxisimmobilie

Wird eine private Immobilie überwiegend oder vollständig als Zahnarztpraxis genutzt und ist sie zentral für den Praxisbetrieb, kommt es zu einer „gewerblichen Infizierung“ und sie wird zum notwendigen Betriebsvermögen. Hierdurch kommt es bei einer späteren Veräußerung – die Praxis wird aufgegeben (Ruhestand), an die Kinder übergeben, verkauft usw. – zu einem teuren ertragsteuerlichen Nachversteuerungsrisiko. Insbesondere kommt durch eine Steuerverstrickung der im Betriebsvermögen erfassten Praxisimmobilie die sog. Spekulationsfrist (§ 23 Einkommensteuergesetz [EStG]) durch einen steuerfreien Verkauf nach 10-jähriger Haltefrist grds. nicht mehr in Betracht.

Eine bereits durch eigenbetriebliche Nutzung im notwendigen Betriebsvermögen gewerblich infizierte Praxisimmobilie erhöht vielmehr bei einer Veräußerung regelmäßig den ertragsteuerlichen Gewinn oder es liegt eine steuerpflichtige Entnahme zum Teilwert unter Aufdeckung stiller Reserven vor (§ 4 Abs. 1 S. 2 EStG). Dies kann durch den rasanten Immobilienwertzuwachs gerade in Ballungszentren ein teures Steuerrisiko für Zahnärzte begründen.