· Fachbeitrag · Praxisraummiete
Quadratmetermiete: Tatsächliche Fläche ist entscheidend
| Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart ‒ etwa durch Angabe eines Mietpreises pro qm ‒ ist die Miete stets nach der tatsächlichen Fläche zu berechnen. Eine Flächenabweichung führt in solchen Fällen gemäß § 812 BGB ‒ unabhängig vom Ausmaß ‒ dazu, dass überzahlte Miete zurückgezahlt werden muss (OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025, Az. 5 U 1633/24 ). |
Der Kläger hatte Büroräume gemietet. Der Vertrag wies eine Fläche von „ca. 70 qm“ aus und bestimmte eine Miete von „Euro 5,00/qm“. Die tatsächliche Fläche betrug jedoch nur 45,6 qm, was rund 230 Euro entspräche. Der Vermieter verlangte jedoch monatlich 350 Euro, weshalb der Kläger Rückzahlung der Überzahlung von 120 Euro monatlich begehrte. Das OLG Dresden stellte klar: Auch wenn die Flächenangabe laut Vertrag keine Sollbeschaffenheit festlege („ca.“), wurde eine Quadratmetermiete vereinbart. In diesem Fall sei die Miete unabhängig von der Abweichung stets anhand der tatsächlichen Fläche zu berechnen. Die Pflicht zur Rückzahlung überzahlter Miete folge aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Das gelte unabhängig von der 10-Prozent-Grenze, die bei einem Mangel nach § 536 BGB zu beachten wäre.
MERKE | Wird in einem Gewerbemietvertrag eine echte Quadratmetermiete (Preis pro qm) festgelegt, ist die tatsächliche Fläche maßgeblich. Eine Abweichung von der vertraglichen Flächenangabe führt dann nicht zur Minderung nach § 536 BGB, sondern zu einer rechnerischen Überzahlung. Ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB entsteht unabhängig davon, ob die Abweichung mehr oder weniger als 10 % beträgt. Die genaue Vermessung und die inhaltliche Auslegung des Vertrags sind dabei entscheidend ‒ nur wenn die Angabe der Fläche ausdrücklich als Sollbeschaffenheit vereinbart wird, kommt eine Minderung nach § 536 BGB in Betracht. |
